Договоры заключаемые тсж с организациями

Разница между двумя способами управления МКД

Основной целью договора УК с ТСЖ жилищного товарищества является делегирование этой организации части своих функций по управлению общим недвижимым имуществом владельцев квартир в доме, относящемуся к данному товариществу.

СПРАВКА!

Руководство жилищного товарищества имеет право заключать соглашения с целью организации предоставления коммунальных ресурсов (воды, электричества, газа), а также обслуживания общего имущества (часть 1 п. 1

ст. 137 ЖК РФ

).

Соглашение об управлении общим имуществом сторонней компанией целесообразно в случаях, когда члены ТСЖ:

  1. Договоры заключаемые тсж с организациямине обладают достаточной компетенцией для решения вопросов ремонта и обслуживания дома;
  2. не располагают необходимым свободным временем;
  3. имеют значительные задолженности перед фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов.

Правление при заключении сделки по обслуживанию должно действовать от имени владельцев недвижимости и в их интересах (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ).

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Часть 8

Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Обратите внимание! При управлении домом ТСЖ, все непотраченные финансы остаются на счету дома и будут израсходованы с учетом интересов жильцов. Если домом управляет УК, то такие деньги останутся на ее счетах и будут потрачены на усмотрение управляющей компании.

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Плюсы и минусы соглашения

2. Нарушение требований гражданского законодательства

В случае не заключения договора с собственником, не состоящим в ТСЖ, в силу ст. 7 ЖК РФ отношения должны быть урегулированы по общим нормам Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках,

Под услугами понимается деятельность, совершаемая поставщиком в интересах потребителя (ст. 779 ГК РФ), то есть не потребитель существует для оплаты надуманных расходов исполнителя услуг или посредника, а наоборот – исполнитель существует исключительно для того, чтобы «услужить» потребителю, оказать ему услуги по возмездному договору, если желает получить возмещение понесенных расходов (ч.1 ст. 307 ГК РФ).

В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Порядок заключения договора регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора).

Ответчик располагает правом на приостановление оплаты счетов-квитанций в порядке ст.14 ГК РФ. Это означает, что непоступление платы в желанном для истца размере может носить временный характер в силу принуждения неисправного «исполнителя услуг» к закону

Действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях … иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью (ч.1 ст. 980 ГК РФ)

Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным (ст. 982 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться  Написание адреса и наклеивание марок

Действия в чужом интересе, совершенные после того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц (ч.1 ст.983 ГК РФ).

На основании изложенного, следует, что только от одобрения заинтересованным лицом действий ТСЖ в чужом интересе зависит размер и регулярность оплаты. Никто не вправе отменить нормы права, указанные в ст ст 980, 982, 983 ГК РФ, а потому возможная неполнота покрытия затрат не подлежит судебной защите.

3. Нарушение требований законодательства о бухгалтерском учете в части первичных учетных документов

1) наименование документа;

2) дата составления документа;

3) наименование экономического субъекта, составившего документ;

4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за правильность ее оформления, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за правильность оформления свершившегося события;

Договоры заключаемые тсж с организациями

7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

1)   Договор управления, заключенный организацией с собственником помещения; 

2)   Распоряжение (или Приказ), которым утвержден расчет для каждой квартиры ДОЛИ в стоимости затрат на содержание и ремонт общего имущества,

3)   Распоряжение (или Приказ), которым утвержден РАЗМЕР стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества на очередной год

4)   Распоряжение (или Приказ) о применяемом Перечне коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией; 

5)   Распоряжение (или Приказ) о порядке и сроках расщепления и перечисления платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям;

6)   Распоряжение (или Приказ) об утверждении формы Журнала снятия показаний приборов учета

7)   Распоряжение (или Приказ) об утверждении Порядка снятия показаний приборов учета

8)   Распоряжение (или Приказ) об утверждении Порядка проведения осмотра общего имузества

9)   Распоряжение (или Приказ) об утверждении формы приемки работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества

10)              Годовой план работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества

Согласно ГОСТ 7.0.8 – 2013 «Система стандартов… Термины и определения»

—       юридическую значимость имеют исключительно официальные документы (п.14);

Договор собственника помещения с ТСЖ

—       официальным документом признается «документ, созданный организацией, должностным лицом или гражданином, оформленный в установленном порядке» (п.8);

—       для оформления документа надлежит проставить на нем необходимые реквизиты (п.52);

—       подпись должностного лица относится к реквизитам официального документа (п.58).

Отсюда следует, что первичный учетный документ является официальным документом, в котором надлежит обеспечить 7 реквизитов, включая наименование документа, указания даты, четкого количественного измерения факта хозяйственной жизни и подписи должностного лица.

При отсутствии договора продолжать процесс бессмысленно, поскольку невозможно исследовать никаких доказательств, могущих указывать на образование задолженности

4. Невозможность возникновения задолженности в отсутствии первичных учетных документов

Для начислений платы управляющая организация обязана вести бухгалтерский учет в соответствии с требованиями Федерального закона «О бухгалтерском учете» (402-ФЗ). Согласно ч.1 ст. 9 названного закона каждый факт хозяйственной жизниподлежит оформлению первичным учетным документом.Однако не существует первичных учетных документов, на основании которых определены такие факты хозяйственной жизни, как

— размер стоимость услуг для всего дома;

— величина нашей доли в стоимости услуг;

— или размер тарифа для расчета помесячной платы.

Каждый первичный документ должен обладать реквизитами, указанными в ч.2 ст. 9 ФЗ № 402-ФЗ, в частности иметь наименование (например, Приказ о введении тарифа); количественное выражение денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения (например, тариф в размере 23 руб. за 1 квадратный метр в месяц);

Таким образом закон «О бухгалтерском учете» исключает возможность применение какого-либо показателя по усмотрению главного бухгалтера или по неоформленному в виде отдельного документа указанию руководителя организации.

Согласно ч.1 ст, 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (402-ФЗ) экономический субъект обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с настоящим Федеральным законом. Согласно ст. 5 этого закона активы и обязательства являются объектами бухгалтерского учета, а в статье 11 закреплено требование о том, что активы и обязательства подлежат инвентаризации.

Поэтому задачу инвентаризационной комиссии можно сформулировать как проверку наличия документов, подтверждающих действительную величину каждой задолженности. Если первичные документы отсутствуют, такую задолженность необходимо признать неподтвержденной, и, следовательно, в отношении ее можно говорить о том, что такой актив (или, иными словами, дебиторская задолженность) в учете существовать не может и должен быть списан в установленном порядке.

Первичными учетными документами в соответствии с ч.1 ст. 9 закона должны оформляться все факты хозяйственной жизни организации. Списание задолженности с истекшим сроком исковой давности или не подтвержденной документально, должны быть отражены той датой, по состоянию на которую проводится инвентаризация, то есть 31 декабря отчетного года (п. 4 ст. 11 Закона № 402-ФЗ).

Однако никаких данных о выявлении зинвентаризационной комиссией какой-либо задолженности адолженности суду не представлено

5. Полное игнорирование обязательного для исполнения Порядка инвентразации дебиторской и кредиторской задолженности предпритий и организаций жилищно-коммунального комплекса

Предлагаем ознакомиться  Как бороться с шумными соседями сверху или сбоку, как отомстить и что делать

Как правильно заполняется эта бумага?

  1. Текст составляется правлением и утверждается на собрании, но существует ряд пунктов и разделов, которые должны быть описаны в договорах на обслуживание.
  2. Раздел «Общие положения» содержит информацию о предмете и сторонах совершаемой сделки. Сторонами соглашения являются привлекаемая фирма и председатель товарищества, действующий от его имени.

    Для председателя нужно указать ФИО и паспортные данные, а также адрес и телефон. Для жилтоварищества и УК, являющихся юридическими лицами, необходимо указать расчётные номера банковских счетов, ИНН и другие реквизиты.

    СПРАВКА! Предметом сделки является оказание услуг по управлению общим недвижимым имуществом владельцев жилья многоквартирного дома, относящегося к товариществу, а также предоставление жильцам дома коммунальных ресурсов за определённую плату.

  3. Далее необходимо перечислить права и обязанности субъектов соглашения. К обязанностям привлечённой организации относятся:
    • Договоры заключаемые тсж с организациямиосуществление работ по ремонту и обслуживанию вверенных помещений и территорий в установленные сроки;
    • содержание инженерно-коммуникационных сетей дома в надлежащем состоянии;
    • обеспечение поставок коммунальных ресурсов в необходимых объёмах;
    • проведение с должниками ЖКХ работы по взысканию задолженностей;
    • предоставление отчётов правлению ТСЖ и ревизору и своей деятельности.

    Важно обговорить порядок и форму отчётности, а также её показатели. Состояние дома должно соответствовать нормам, прописанным в Постановлении Госстроя № 170.

  4. В целях выполнения условий соглашения сотрудники управляющей организации имеют право:
    • привлекать для выполнения работ сотрудников и заключать договора с подрядными организациями;
    • выбирать ресурсоснабжающие фирмы и заключать с ними договоры в пользу ТСЖ;
    • получать информацию о должниках товарищества и финансовом состоянии структуры;
    • распределять получаемые платежи от жильцов на нужды управления и обслуживания дома.

    Спектр прав привлекаемых компаний может быть изменён в зависимости от целей, для которых заключается соглашение: полное доверительное управление или выполнение отдельных функций.

  5. Обязанности жилищного товарищества сводятся к предоставлению подрядной фирме необходимой информации о заключенных договорах и финансовых обязательствах, а также формированию отчётов о работе УК для подачи в жилищную инспекцию и на рассмотрение общему собранию жильцов.

    СПРАВКА! Функции контроля за своевременным внесением жильцами-членами ТСЖ регулярных платежей по коммунальным и другим квитанциям вне зависимости от формы договора с привлечённой фирмой полностью выполняет правление (ч. 2 ст. 148 ЖК РФ).

    Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
    Часть 2

    В обязанности правления товарищества собственников жилья входит контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.

  6. К правам жилтоварищества как субъекта сделки относятся:
    • Договоры заключаемые тсж с организациямиполучение информации о деятельности УК, просмотр заключенных компанией договоров;
    • требование пересмотра кадровых вопросов;
    • требование отчёта о проделанной работе;
    • смена управляющей организации.

    Глубина вмешательства жилтоварищества в каровые вопросы УК регулируется соглашением и уставом.

  7. После этого нужно перечислить ответственность, наступающую у сторон за неисполнение отдельных положений договора.

    У привлечённой управляющей компании за срыв сроков работ или выполнение работ ненадлежащего качества может грозить не только гражданско-правовая, но и уголовная ответственность, если по вине сотрудников данной компании были допущены аварии с пострадавшими, или общему имуществу был причинён крупный ущерб.

    ВАЖНО!

    При найме сторонней организации для управления общей собственностью, правление товарищества обязано осуществлять контроль за его деятельностью и нести ответственность перед жителями домов (п. 2.2

    ст. 161 ЖК РФ

    ).

  8. Существуют два варианта сроков договора с привлекаемой фирмой:
    • на длительный срок;
    • на короткий срок, для выполнения определённой работы.

    Когда целью сторон является долгосрочное сотрудничество, они составляют двухлетний контракт, так как именно на такой срок избирается правление в жилищном товариществе, а по прошествии двух лет договор считается продлённым автоматически.

    На короткий срок УК может привлекаться:

    • Договоры заключаемые тсж с организациямидля выполнения работ по капитальному ремонту;
    • для решения долговых проблем жилищной структуры;
    • для выполнения иных работ.

    В таком случае условием прекращения договора обслуживания является не конкретная дата, а факт выполнения соответствующих работ.

  9. Размер оплаты привлекаемой фирме за организацию процесса управления определяют жильцы-члены товарищества на общем собрании.
  10. Также в тексте соглашения необходимо прописать возможные варианты досудебного разрешения возникших споров. В качестве основного способа обычно указываются переговоры, а также регламент и порядок инициации и проведения таких переговоров с обязательным их протоколированием для последующего возможного представления в суде.

Строго установленной формы договора с ТСЖ нет, все зависит от того, с кем заключается соглашение. При этом существуют общие пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе:

  • Договоры заключаемые тсж с организациямиМесто составления соглашения.
  • Дата подписания документа обеими сторонами.
  • Данные о сторонах, подписавших договор: физлица указывают инициалы, данные паспорта, контактные сведения; юрлица указывают свое наименование, регистрационные сведения, контактные данные.
  • Адресные, технические сведения квартиры, в которой будут выполняться работы или для которой будут оказываться услуги, данные о лицах, проживающих в помещении.
  • Наименование услуги (услуг), работ.
  • Способ определения потребляемых квартирой ресурсов (по нормативам или с привлечением учетных приборов).
  • Алгоритм контроля над имеющимися учетными приборами.
  • Стоимость оказываемых услуг, форма, время расчета.
  • Алгоритм определения качества услуг, формат отказа от них при низком качестве, уровень снижения расценок при неудовлетворительном качестве полученных услуг.
  • Обязательства, права, санкции для участников сторон договора.
  • Условия прекращения выполнения услуг.
  • Порядок прекращения действия договора.
  • Длительность действия соглашения.
Предлагаем ознакомиться  Обязанность тсж заключить договор с собственником

Содержание документа о передаче управления

Положения договора с привлекаемой для управления фирмой утверждаются на общем собрании жильцов-членов ТСЖ и принимаются, если более половины пришедших на собрание проголосуют в пользу данных положений. К основным положениям, содержащимся в тексте, относятся:

  • Договоры заключаемые тсж с организациямипредмет соглашения, которое заключает одна организация с другой;
  • права и обязанности сторон;
  • величина и порядок оплаты услуг;
  • ответственность сторон;
  • срок действия соглашения;
  • решение спорных моментов;
  • прочие условия.

Наличие отдельных пунктов зависит от устава конкретного товарищества.

Что будет, если у собственника не заключен договор с товариществом?

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Важно! За 30 дней до прекращения своей деятельности, УК должна передать представителю ТСЖ либо одному из собственников дома все необходимые для управления МКД документы, а так же ключи от мест общего пользования.

Если владелец жилья не хочет становиться членом товарищества либо недоволен его работой, может возникнуть вопрос о том, могут ли собственники заключать прямые договора с различными организациями при наличии ТСЖ. На поставку энергоресурсов, отопления, воды – нет. На проведение, например, ремонтных работ в квартире фирмой, не имеющей отношения к ТСЖ дома – да.

Договоры заключаемые тсж с организациями

Справка! Собственник, не относящийся к кругу лиц – участников ТСЖ, и не подписавший договор с ТСЖ на предоставление услуг, не подлежит никакому наказанию, если он вовремя рассчитывается за коммунальные платежи, не нарушает региональных правил проживания в многоквартирном здании.

Недобросовестный жилец может попытаться воспользоваться отсутствием договора и перестать платить по коммунальным платежам. А в случае судебного иска с претензией из-за отсутствия выплат, свое поведение такой владелец квартиры может оправдывать отсутствием информации о размерах задолженностей.

Для предотвращения такой ситуации, управлению ТСЖ следует уведомлять жильцов о необходимости составить договор, воспользовавшись услугами почты. Без наличия фактов, подтверждающих, что отсутствие заключенного договора – вина жильца, суд может оштрафовать ТСЖ.

Контроль за исполнением обязательств

Функции контроля за работой управляющей компании осуществляют следующие организации:

  • ревизионная комиссия жилтоварищества;
  • общее собрание жильцов;
  • органы жилищного надзора.

После заключения договора со сторонней организацией и передаче её руководству функций правления, председатель должен в течение пяти суток уведомить об этом жилищную инспекцию, предоставив её сотрудникам копию подписанного контракта.

В ряде случаев собрание собственников может инициировать создание специальной общественной комиссии для контроля за деятельностью УК, наделив комиссию соответствующими полномочиями.

Итак, заключение соглашения с управляющей фирмой может обеспечить высокое качество обслуживания многоквартирного дома при сохранении контроля за деятельностью данной фирмы со стороны жителей. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо предусмотреть как можно больше возможных ситуаций и прописать действия при их возникновении в тексте соглашения.

Акт проверки финансово хозяйственной деятельности ТСЖ

Качество ведения документооборота и финансовой деятельности ТСЖ должно подвергаться проверке не реже, чем раз в год.

Итоговый отчет о работе ревизии должен включать следующие пункты:

  1. Наименование документа.
  2. Место проведения проверки и дату.
  3. Перечисление лиц, выполнявших ревизию.
  4. Указание личных данных о председателе и бухгалтере ТСЖ, периода, их деятельности на этих должностях.
  5. Перечисление собраний, проведенных за конкретный отрезок времени, и рассматриваемых на них вопросов.
  6. Сводную смету доходов и расходов ТСЖ.
  7. Перечисление сделанных ТСЖ платежей.
  8. Рекомендации для устранения недочетов в работе ТСЖ, например, о взыскании задолженностей.
  9. Выводы о результатах ревизии.
  10. Перечисление количества страниц в отчете, информация о местонахождении всех экземпляров отчета.
  11. Личные подписи председателя комиссии, ее членов.

Образец акта проверки финансово хозяйственной деятельности.

Для предупреждения/снижения количества претензий со стороны ТСЖ к жильцам дома и наоборот, их взаимоотношения должны регулироваться с помощью договоров и правил устава сообщества. Оформление официальных документов дисциплинирует обе стороны, что, в конечном итоге, выгодно для всех.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector