Какие права на квартиру у второго супруга если первый взнос по ипотеке был до свадьбы

Согласно действующему семейному законодательству, общим имуществом супругов признается то имущество, которое было приобретено в браке за счет общих доходов супругов. Если стоимость квартиры по ДДУ была оплачена Вами до вступления в брак, то наличие брачных отношений на момент оформления права собственности на квартиру не влечет автоматического возникновения на нее права общей собственности супругов.

Тем не менее, чтобы в дальнейшем избежать возможных притязаний со стороны Вашего супруга на долю квартиры (например, если в период брака в квартире будет произведен дорогостоящий ремонт), рекомендуем заключить брачный контракт, в котором будет дополнительно закреплено Ваше право индивидуальной собственности на квартиру.

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Да, будет. Право собственности на недвижимость наступает после процедуры государственной регистрации. Имущество, приобретенное в браке, признается совместной собственностью. Доказывать обратное Вам придется через суд. Если у Вас будет доказательная база о том, что платежи производились единолично Вами и до вступления в брак, то есть вероятность признания судом права единоличной собственности за Вами.

Раздел ипотеки и купленной недвижимости

«Нет проблем! Если Договор долевого участия был заключен до брака, а собственность на квартиру оформлялась уже после вступления в брак, то эта недвижимость не будет считаться общей совместной собственностью супругов».

И это отчасти, правда. Но только отчасти!

На самом деле здесь важен не момент возникновения права собственности на купленную в новостройке квартиру, а – кто из супругов участвовал материально в покупке этой квартиры. Именно фактические денежные затраты определяют для будущих супругов, будет ли собственность считаться общей совместной или нет.

Какие здесь могут быть варианты?

gpointstudio/Depositphotos

Сначала рассмотрим ситуации, в которых ипотечная недвижимость может быть совместной собственностью. В этих ситуациях оформляется долевое право собственности на мужа и жену. Полностью оформить квартиру в собственности на жену, если ипотека заключена с мужем, невозможно. Ни один банк на такие меры не даст своего согласия.

Обратите внимание на следующие аспекты:

  1. банковская организация после перечисления денег продавцу квартиры требует оформление права собственности на заемщика в течение 14-ти дней;
  2. после этого необходимо в течение 14-ти дней провести оформление договора залога в пользу банка с обязательной государственной регистрацией;
  3. предоставить все эти документы и согласие супруга в течение 30-ти дней.

Если эти требования не выполняются, то банк вправе применить штрафные санкции или же расторгнуть договор ипотечного кредитования с взысканием денежной неустойки. как правило, это приводит к тому, что заемщику выставляется счет на оплату всей суммы кредита одномоментно. При невозможности внесения данной суммы, банк подает в суд и выставляет на реализацию квартиру. Заемщик теряет все вложенные денежные средства и еще может остаться должен кредитной организации за судебные издержки и начисленные проценты.

Стоит заранее выяснять свои имущественные отношения между супругами. К моменту похода в банк для оформления договорной документации все эти моменты должны быть доведены до кристальной ясности. В противном случае супруги могут создать себе целый ворох абсолютно глупых проблем.

Общей собственность ипотечная квартира будет считаться только в том случае, если для оформления кредитного договора банк попросит предоставить нотариальной согласие супруги. Если этот документ фигурирует в ипотечном деле, то при разводе недвижимость подлежит имущественному разделу.

Согласно действующему законодательству, не имеет значение, кем, каким способом и как была приобретена собственность, являющаяся совместно нажитым имуществом. Также не имеет значение, кто из супругов во время официального брака работал, а кто находился на иждивении, не учитываются и размеры заработков. Все этого не оказывает влияния на пропорциональность раздела совместно нажитого имущества.

А теперь случаи, когда приобретаемый объект недвижимости будет считаться раздельной собственностью. Безоговорочное единоличное имущественное право закон закрепляет за военнослужащими. Находясь в законном браке прапорщик или офицер может с помощью программы накопительного ипотечного страхования купить квартиру.

И она не будет считаться совместно нажитым имуществом. Закон разрешает даже несовершеннолетних детей в таких объектах недвижимости не прописывать. Правда и внести часть платежей за такую ипотеку, например, средствами семейного материнского капитала тоже вряд ли получится. Но это уже другой разговор.

Перед заключением ипотечного договора супруги составляют брачный договор, в рамках которого один из них лишается любых имущественных прав в отношении приобретаемой квартиры. Брачный контракт составляется в трех экземплярах (один банку, второй супругам, третий остается у нотариуса). Требуется нотариальное удостоверение – подписывается документ обоими супругами в присутствии нотариуса.

Какие права на квартиру у второго супруга если первый взнос по ипотеке был до свадьбы

Вариант с брачным контрактом хорош только для кредитной организации. Для супругов он может стать настоящей бедой. Мало того, что приобретаемая квартира юридически принадлежит только одному человеку и привлечь органы опеки и попечительства для отстаивания законных прав несовершеннолетних детей не удастся.

Помимо этого, стоит забыть про возможность погашения ипотеки средствами материнского семейного капитала. Эта опция доступна только в том случае, если заемщик дает нотариально удостоверенное согласие после окончания срока кредитования передать в собственность в равных долях имущество своим несовершеннолетним детям.

В случае развода подобная квартира остается неделимой и права на неё сохраняются за тем супругом, на которого оформлен ипотечный кредит. Он продолжает выплачивать ежемесячные взносы и не утрачивает право проживать на территории. Бывшая семья, напротив, утрачивает право нахождения в помещениях объекта недвижимости. Бывший супруг может подать иск о принудительном выселении.

Обязательно обдумывайте тщательно подобный вариант развития событий. От неприятностей и недопонимания никто не застрахован. В семье может случиться всякое. В случае, если брачный контракт подписан, обратной силы он уже не имеет. Это значит, что потенциально один из супругов может оказаться в прямом смысле этого слова на улице.

Предлагаем ознакомиться  Законно ли наказать работники если пришла рекламация на плохую сортировку

Как уже говорилось выше, если виды ипотечного жилищного кредитования, которые напрочь исключают любую возможность проведения процедуры раздела совместно нажитого имущества при разводе. Это военная ипотека и заключение брачного контракта.

Мы же поговорим о тех видах ипотеки, которая подлежит разделу. Но не стоит обольщаться. даже если квартира будет по суду признана совместно нажитым в период законного брака имуществом, предстоит делить не только её. Долги, нажитые в течение брака, тоже признаются судом совместными. Таким образом суд проводит одновременный раздел и квартиры и ипотеки.

Кредит делится в тех пропорциях, в которых выделяются квадратные метры на супругу и оставленных на её попечении детей. Например, судом принято решение выделить 2/3 ипотечной квартиры в собственность бывшей жены, мотивируя это тем, что на её попечении оставлены малолетние дети. 1/3 часть квартиры сохраняется за бывшим супругом. Соответственно долговые обязательство по действующему ипотечному кредитному договору делятся в таких же пропорциях.

В ряде случаев бывшие супруги приходят к соглашению, в рамках которого муж не выплачивает назначенные судом алименты, а жена пользуется всей жилой площадью квартиры. Или в случае отказа от взыскания алиментов всю сумму ежемесячного платежа вносит бывший супруг. Таких соглашений может быть много. Но, как показывает практика, в 80 % случаев подобный раздел ипотеки и кредитной квартиры ни к чему хорошему не приводят.

В таких ситуациях юристы дают совет добросовестному заемщику договариваться с банком и проводить переоформление всего кредитного договора на себя. Выплачивать долю бывшего супруга с тех денег, которые он перечисляет в виде алиментов. После выплаты всей ипотеки без его участия подавать в суд на лишение его права собственности как недобросовестного заемщика.

Если ипотека оформлена на мужа

Второй вариант, если банк не соглашается сотрудничать, обратиться суд о признании своего супруга долевым собственником. В этом случае банк будет вынужден обращать взыскание на долю недобросовестного заемщика. А по закону о долевой собственности у каждого совладельца имеется преимущественное право покупки. Т.е. при продаже доли в ипотечной квартире сначала её должно предложить выкупить второму собственнику. И это тоже может быть очень выгодная сделка.

Если Вы выплатили деньги по договору долевого участия, еще не будучи замужем, то эта квартира – полностью Ваша собственность. Впрочем, если Вы оформили на нее ипотеку и часть денег будете платить уже во время брака, то Ваш муж будет иметь право на ½ долю от ипотечных платежей, производимых за время вашего брака.

Я бы не рекомендовала Вам рисковать. С одной стороны, если Вы выплатили все деньги, включая ипотеку до заключения брака, Ваш будущий супруг претендовать на данную площадь не вправе. С другой, формальной стороны, права собственности на указанную квартиру будут приобретены в браке. Кроме того, приобретению и регистрации почти всегда сопутствуют дополнительные платежи.

Они могут быть связаны как с необходимостью доплатить застройщику за дополнительные метры, так и с дополнительными расходами на оформление и регистрацию права собственности (некоторые застройщики берут за это дополнительны платежи). При этом, если квартира – новостройка, и в ней будет сделан ремонт в период брака (не важно, за счет одного из супругов или обоих), у Вашего будущего мужа появляются серьезные основания признать данную квартиру совместной собственностью в суде. К слову сказать, я за такие дела бралась и выигрывала, то есть существует сформированная судебная практика.

Таким образом, если Вы хотите себя защитить и обезопасить на 100%, я бы рекомендовала либо с регистрацией брака подождать, либо заключить брачный договор, в котором указать, что данная квартира является Вашей личной собственностью и, как следствие, разделу не подлежит.

Насколько надежны брачные договоры?

Какие права на квартиру у второго супруга если первый взнос по ипотеке был до свадьбы

Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?

Если все выплаты по приобретению квартиры были совершены до вступления в брак, то муж не может претендовать на эту жилплощадь. Если Вы совершали взносы по ипотеке или ремонт, а также доплачивали за дополнительные метры (которые могут возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию и обмеров БТИ), уже находясь в браке, то муж может претендовать на эти кв. метры, компенсацию или признание квартиры совместной собственностью.

В любом случае, если Вы захотите продать эту квартиру после вступления в брак, то и нотариус, и Росреестр попросят согласие супруга на совершение сделки.

В Семейном кодексе сказано, что имущество, приобретенное супругами во время законного брака, при расторжении делится пополам, в том числе недвижимость. По обычным сделкам достаточно понятно: если супруги приобрели что-либо во время брака, в случае развода имущество будет делиться пополам. Но все, что касается долевого строительства, относится к довольно непростой сфере. Поэтому разберемся более детально.

Предлагаем ознакомиться  Если просрочить замену прав

Жизненные ситуации бывают разными, но решить их можно только в том случае, когда есть ответы на главные вопросы: «Каким образом было куплено жилье? И кто из супругов вносил денежные средства?» Ситуация первая: когда один из супругов единолично заключает ДДУ и полностью вносит всю сумму за квартиру. В таком случае уже неважно, что квартира будет оформлена после регистрации брака: денежные средства внес только один супруг, соответственно, после развода недвижимость останется за ним.

Ситуация вторая – когда ДДУ заключает один из супругов еще до брака, но в будущее жилье вкладывают деньги оба супруга из своих личных накоплений. По факту второй супруг, который не был включен в ДДУ (то есть недвижимость не была на него оформлена), может после развода потребовать свою долю пропорционально тем денежным средствам, которые он внес. Опять же необходимо доказать, что он вносил личные деньги (доказательствами могут быть различные квитанции, чеки об оплате).

И, наконец, ситуация, когда один из супругов до брака подписал ДДУ, но полностью оплатил квартиру денежными средствами, взятыми у кредитной организации (в данном случае ипотека). Ипотека оформлялась до брака (необходимо также знать, не выступали ли будущие супруги по договору ипотеки созаемщиками), а часть периодических платежей была произведена уже в законном браке.

В этом случае недвижимость считается общим имуществом. Исходя из этого, можно сказать, что на оплату именно ипотеки будут браться денежные средства из общего семейного бюджета. Следует помнить, что в данной ситуации не столь важен момент возникновения права на собственность на недвижимость, приобретенную по ДДУ. Важно понимание того, сколько денежных средств было внесено из общего бюджета семьи или одного из супругов.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, которое супруги нажили в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно было оформлено или на чьи деньги оно было куплено. Собственностью каждого из супругов является то имущество, которое было куплено до брака.

Но, так как данная квартира приобретена в ипотеку, то с момента регистрации брака все произведенные платежи по кредиту будут считаться осуществленными за счет общих доходов супругов. Из чего следует, что при разводе каждый из супругов будет иметь право на половину от платежей, которые были осуществлены в период брака, либо на пропорциональную таким платежам долю в квартире.

Следует сделать оговорку, что суд может отказать супругу, который не является собственником, в разделе общего имущества, если будет установлено, что он не получал во время брака доход по неуважительным причинам и/или расходовал общие деньги в ущерб интересам семьи.

Для исключения возникновения подобного рода споров следует заключить брачный договор, в котором установить личное имущество каждого из супругов, нажитое в период до заключения брака.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Если ДДУ заключен до брака

Если квартира куплена до брака по ДДУ

Здесь важно, на чьи деньги была куплена квартира, кто принимал участие в оплате договора ДДУ. Вариантов может быть два:

  1. Человек полностью оплатил квартиру по ДДУ из своего кармана, а потом женился.
  2. Оба будущих молодожена вложили деньги в покупку квартиры из своих личных «досвадебных» сбережений (не обязательно в равных долях), а потом только расписались.

В первом случае риэлтор оказался прав – квартира действительно не будет считаться общей совместной собственностью супругов. И будет принадлежать единолично тому супругу, который ее купил и оплатил ДДУ до брака. Даже в том случае, когда право собственности он оформил на себя, будучи уже в браке.

Во втором случае расклад меняется. Если купленная по ДДУ квартира оплачивалась обоими будущими супругами (еще до вступления в брак), то после свадьбы каждый из них может претендовать на свою долю недвижимости. Например, при разделе имущества будут учитываться доли соответствующих вложений.

А как доказать, что ДДУ был оплачен двумя людьми? Доказательством могут служить раздельные платежные документы, полученные от Застройщика. Или, например, свидетельства того, что один из будущих молодоженов продал свою машину и отдал деньги другому для покупки квартиры. Или свидетельства того, что в процессе покупки квартиры (оплаты ДДУ) молодые жили в «гражданском браке», вели общее хозяйство и имели общие расходы.

Бывает, что свои права на общую собственность супругам приходится доказывать через суд.

В случае с ипотекой – когда кредит оформлялся до брака, а часть платежей совершалась уже в браке – недвижимость тоже считается совместно нажитым имуществом. Логика закона в том, что на оплату ипотечного кредита (а значит и на покупку квартиры) средства брались из общего семейного бюджета.

Предлагаем ознакомиться  Документы на постановку на учет автомобиля: полный перечень

Тот же принцип действует и в обратном порядке. Так, если квартира была куплена и оплачена в период брака, а право собственности оформлено на одного из супругов после развода, то недвижимость все равно признается общей совместной собственностью.

Брачный контракт значительно упрощает ситуацию с собственностью на купленную квартиру. При заключении брачного контракта, права на квартиру будут определяться именно этим документом, вне зависимости от того, кто, когда и сколько платил за квартиру по ДДУ.

В этом случае все однозначно. При отсутствии брачного контракта, считается, что приобретение квартиры, заключение Договора долевого участия и оплата по нему происходили за счет средств семейного бюджета. И оба супруга становятся собственниками квартиры, даже если они решили оформить ДДУ только на одного из них.

Раздел ипотеки с брачным договором

С ипотекой здесь та же история – если все платежи по кредиту происходили в период брака заемщика, то считается, что оба супруга несли расходы на погашение кредита. А значит и купленная на кредитные деньги квартира – общая совместная собственность.

А что с продажей квартиры?

Остается риск притязаний со стороны супруга. В частности, речь идет о выплате ипотечного кредита и аргументе в виде совместного погашения задолженности перед банком. Поэтому мы рекомендуем заключить брачный договор, регламентирующий все необходимые вопросы – в том числе в отношении погашаемого кредита.

К общему имуществу обоих супругов будет относится доля в квартире, цена которой будет выплачена после заключения брака. Приведем пример: стоимость квартиры – 1 млн рублей. Если 800 тысяч рублей выплачено до заключения брака, а 200 тысяч рублей выплачено после заключения брака, то делиться будет доля, соответствующая 200 тысячам рублей.

Для подтверждения оплаты по такой схеме до заключения брака необходимо обязательно сохранить все банковские чеки, платежные поручения, а также договоры аренды банковской ячейки вместе с оплатой услуг, расписками, если велись расчеты между физическими лицами. Кроме того, все расчеты лучше производить в присутствии свидетелей.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Может ли жена получить налоговый вычет вместо меня?

Что касается разрешения (нотариального согласия) второго супруга на продажу такой квартиры (купленной по ДДУ до брака), то и здесь есть нюанс.

Дело в том, что регистратор (Росреестр) не обязан выяснять, чьими деньгами была оплачена квартира – мужа, жены или обоими. Поэтому он, глядя на дату регистрации права собственности на квартиру, и учитывая, что в этот момент текущий собственник уже был женат, резонно полагает, что квартира куплена в браке.

ипотека оформлена на мужа

Да и Покупатель такой квартиры тоже придет к аналогичному выводу и потребует от титульного Продавца письменное согласие его супруги на продажу.

Что здесь делать реальному собственнику, который купил квартиру по Договору долевого участия, самостоятельно оплатил ее до брака, и чья супруга не имеет отношения к собственности?

Здесь три варианта:

  1. Продавец-собственник просто ведет супругу к нотариусу и заверяет ее согласие (независимо от того, является ли супруга сособственником квартиры);
  2. Заранее заключает брачный контракт, по которому все права на квартиру принадлежат только одному супругу – Продавцу;
  3. Берет у Застройщика справку о том, что все платежи по ДДУ были проведены им до такой-то даты (до заключения брака).

Для Покупателя квартиры самыми надежными будут 1-й и 2-й варианты. А 3-й вариант, хоть и подтверждается платежными документами, но имеет некоторую степень риска.

«Обделенный собственностью» супруг может попытаться доказать через суд, что на момент покупки квартиры (оплаты ДДУ) они жили в гражданском браке, вели совместное хозяйство и вместе вложились в покупку недвижимости. Либо – после официального брака в квартире был сделан дорогостоящий ремонт (т.е. потрачены общие семейные средства), и следовательно, второй супруг тоже имеет теперь свою долю в собственности.

Итог. Покупателю квартиры (купленной по ДДУ до брака и оформленной в собственность после), чтобы не влипнуть в судебные споры, нужно всего лишь учесть сказанное выше и понимать логику закона, который определяет порядок общей совместной собственности супругов (см. об этом в Глоссарии по ссылке).

Какие права на квартиру у второго супруга если первый взнос по ипотеке был до свадьбыХочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector