Какой должен быть доход для получения ипотеки?

Как получить ипотечный кредит с неофициальным доходом?

Нередки ситуации, когда заёмщик имеет низкий уровень официального дохода, а величина неофициальных доходов вполне позволяет ему претендовать на получение желаемого займа. В такой ситуации человеку предстоит столкнуться с определёнными трудностями, так как большинством кредитующих организаций учитывается лишь официальный подтверждённый доход. Впрочем, существуют и исключения.

Для получения ипотеки с маленькой официальной зарплатой либо неофициальным доходом существует ряд способов. Перечислим наиболее популярные:

  1. Можно привлечь созаёмщика либо поручителя (или даже нескольких). Главными условиями здесь будут высокий официальный доход и хорошая кредитная история созаёмщика.
  2. Участвовать в различных госпрограммах по субсидированию ипотечных кредитов. В том случае, если заёмщик попадает под определённую социальную категорию (допустим «Молодая семья», либо у него имеется несколько несовершеннолетних детей), то можно рассчитывать на существенное смягчение условий по ипотечному договору и на различные компенсационные выплаты.
  3. Прибегнуть к специализированным ипотечным программам, где необходимо предоставить только два документа (подтверждать занятость и платёжеспособность при этом не обязательно). Однако тут следует понимать, что условия по такой ипотеке будут намного хуже, чем при классическом ипотечном кредитовании.
  4. Заплатить повышенный первоначальный взнос. Кредитная сумма при этом уменьшится, соответственно, снизятся ежемесячные платежи, ну и обязательный доход нужен будет меньший.
  5. Передать банковской организации залог в виде уже имеющегося у клиента объекта недвижимости. Это существенно повысит лояльность со стороны кредитора.
  6. Предоставить кредитору документы, подтверждающие дополнительный доход (подробнее об этом ниже в статье).

Все идет к тому, что скоро на законодательном уровне будет введена норма, согласно которой банки не будут выдавать кредиты, если на их погашение будет уходить больше 50% от дохода заемщика.

Причем речь идет не только о кредите, на который подается заявка. Если у человека при этом открыта какая-то другая ссуда, она идет в расчет. Суммарно заемщик не может отдавать банкам больше половины своей зарплаты. Норма пока не принята официально, но уже сейчас кредиторы ею активно пользуются.

Например, если вы получаете 30000 рублей, ипотечный платеж не может быть больше 15000. И то при условии, что других долговых обязательств у вас нет.

доход для ипотеки

Рассматривая варианты кредитования, проблемы с низким заработком, недостаточным для выдачи ипотеки, чаще всего имеют граждане отдельных социальных категорий:

  • молодые пары;
  • бюджетные работники;
  • семьи с 2 и более детьми.

Вышеуказанные граждане вправе воспользоваться льготными условиями кредитования с частичным финансированием из госбюджета. Для военнослужащих действует особая программа кредитования – военная ипотека с поддержкой по линии Минобороны.

В таких ситуациях у банков иное отношение к доходу заемщиков, поскольку участие в госпрограмме дает право брать компенсацию из бюджета.

Чтобы стать участником по программе для молодых семей, надо, чтобы один из супругов был не старше 35 лет. Доход для получения ипотеки в таком случае будет определяться с учетом дополнительной поддержки от государства. Если заемщик состоит на очереди как нуждающийся в улучшении жилищных условий, есть шанс на получение сертификата на компенсацию 35-40% от стоимости жилья от государства.

Вне очереди рассматриваются ситуации, когда на учет в местной администрации встают молодые семьи с тремя и более детьми. Помимо субсидии, такая семья вправе оплатить часть кредита дополнительно за счет маткапитала.

Военная ипотека

Для военнослужащих зарплата для получения ипотеки не так актуальна, сколько количество лет выслуги – не менее 3 лет.

Участие в военной ипотеке предполагает оформление накопительного капитала по линии Минобороны, с компенсацией части стоимости жилья по достижении необходимого периода службы.

Действие программы материнского капитала открыло возможность стать собственником комфортного жилья семьям, воспитывающим 2 и более детей. 453 тысячи рублей (по состоянию на 2019 год) могут быть направлены на первую выплату или на погашение действующей ипотеки, что облегчает бремя заемщика.

Для семей, в которых второй или третий ребенок родились после 01.01.2018 года, могут рассчитывать на особое отношение в банках, поддерживающих госпрограмму с льготной 6% ставкой. Оформление ипотеки с маткапиталом доступно во крупных банках, однако стоит предварительно узнать о доступности льготной процентной ставки, если важно снизить процентную переплату и, соответственно, платеж по ипотеке.

Многие семьи предпочитают квартирам частный дом, построенный собственными руками. На строительство уйдет немало средств, часть которых может быть профинансирована банком и государством.

Если заемщик владеет семейным сертификатом, оформляя ипотеку под строительство, часть долга погашается через выплату от Пенсионного фонда. Маткапитал выплачивается ПФР курирующим данное направление, поэтому перед обращением в банк стоит проконсультироваться с ПФР и обсудить возможности получения траншей из бюджета (помимо строительства, государство готово финансировать реконструкцию готового дома с расширением жилой площади).

Предлагаем ознакомиться  РВП для граждан Украины в 2020 в упрощенном порядке: получение, документы, квота

Минимальная зарплата для получения ипотеки

Итак, какая должна быть зарплата, чтобы взять кредит на покупку квартиры в ипотеку? Минимальный показатель подтверждённого дохода должен позволять производить обязательную ежемесячную ипотечную выплату, которая в свою очередь не должна превышать 40% от величины дохода заёмщика. Рассчитать примерную величину минимального дохода для получения ипотечного кредита можно только при аннуитетной системе выплат — размер ежемесячного платежа постоянен на протяжении всего срока кредитования.

Для того, чтобы определиться с примерным размером зарплаты для получения ипотеки, рассмотрим следующий пример:

  • сумма ипотечного кредита — 1 миллион рублей;
  • срок действия договора — 20 лет;
  • годовой процент — 10%.

Выполнив расчёт на ипотечном калькуляторе согласно вышеуказанным данным, получим примерную сумму ежемесячного платежа — она составит 9650 рублей. Далее производим вычисление необходимой заработной платы — (9650 × 100) ÷ 40 = 24125.

Получается, что для заключения ипотечного договора на вышепредставленных условиях достаточно подтверждённого официального дохода в размере 24 125 рублей. Разумеется, величина заработной платы — не единственный значимый критерий при оценке заёмщика. В рамках данной статьи будем рассматривать исключительно его.

Представленный выше ограничивающий показатель обязательной выплаты относительно ежемесячного дохода в 40% — далеко не константа. Довольно большое количество банков допускают данное соотношение и в 50, и даже в 60%. Показатель в 40% приведён в качестве наиболее оптимального. При такой величине ежемесячных выплат клиент будет чувствовать себя более комфортно при возникновении каких-либо непредвиденных расходов.

Основной доход может быть подтверждён либо справкой 2-НДФЛ, либо справкой по форме банка. Подробнее процедура подтверждения официальной заработной платы описана в соответствующих статьях.

Здесь поговорим о том, как подтвердить дополнительный неофициальный доход, а также о том, что принимают банковские организации в качестве такого дохода.

Итак, некоторые банки могут учесть следующие виды получения доходов:

  • сдача имеющегося в собственности у заёмщика объекта недвижимости в аренду;
  • процентные начисления на открытые банковские депозиты;
  • прибыль от ценных бумаг;
  • заёмщик ведёт дополнительную трудовую деятельность по совмещению.

Для подтверждения перед кредитором вышеобозначенных доходов необходимо предоставить следующую документацию:

  • договор аренды жилого либо нежилого объекта недвижимости и декларацию 3-НДФЛ;
  • выписку с депозитного счёта, подтверждающую начисление процентов по вкладу;
  • декларацию по налогу на прибыль (для ценных бумаг);
  • дополнительные записи в трудовой книжке либо договор подряда.

Сколько должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку

Нельзя назвать конкретную цифру. Тут много зависит от того, что и где вы планируете приобрести. Самая дорогая недвижимость — в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Если вы хотите что-то купить там, ваш уровень дохода должен быть приличным.

Если же речь о региональном городе, тем более его окраине или области, то оформить ипотеку можно даже при наличии невысокого дохода.

Лучше вести расчет, исходя из того, сколько именно вы получаете. Для примера возьмем Сбербанк, все же именно этот банк выбирают большинство ипотечных заемщиков. Будем брать в расчет обычного заемщика, который зарплатным клиентом Сбера не является.

Для оформления ипотеки у вас должны быть средства на первый взнос — минимум 15% от цены недвижимости.

Базовая процентная ставка в Сбербанке 9,5% годовых (информация на третий квартал 2019 года). Если заемщик делает первый взнос не больше 20%, ставка увеличивается на 0,2 пункта. Если клиент не зарплатный, то еще на 0,5 пункта. В итоге наш потенциальный заемщик оформит в Сбербанке ипотеку минимум под 10,2% годовых (если откажется от личного страхования, еще на 1% увеличится).

Какой-то конкретной цифры, устанавливающей рекомендованный размер оклада для получения ипотечного кредита в банках не существует. Она рассчитывается индивидуально в каждом субъекте федерации и зависит напрямую от ряда факторов:

  • Установленного в регионе оформления кредита прожиточного минимума;
  • Количества человек, проживающих в семье заемщика, в том числе – имеющих постоянный заработок или находящихся на иждивении;
  • Расходов, которые каждый месяц несут все члены семьи на оплату кредитов и кредитных карт и других обязательств.

Также существует рекомендация, согласно которой ежемесячный взнос в пользу выданного ипотечного кредита не может превышать 40% от чистых доходов семьи заемщика. Чистый доход подразумевает вычет из всей зарабатываемой суммы ежемесячных обязательных платежей, кредитного взноса и деления оставшейся суммы на всех членов семьи. В идеале полученный результат не должен достигать установленного в регионе прожиточного минимума.

Более подробно о том, какая нужна зарплата для ипотеки вы можете узнать из отдельного поста.

Как рассчитать сумму ипотеки по зарплате?

Даже если сумма дохода не отличается космическими значениями, не стоит отчаиваться, считая ипотеку недоступной. Преимуществом ипотеки является возможность кредитоваться на протяжении 20-30 лет, что позволяет увеличить предельную величину займа при скромном окладе.

На сайте каждого ипотечного кредитора есть онлайн калькулятор, который поможет правильно рассчитать ипотеку по зарплате, корректируя данные онлайн по:

  • срокам погашения (если не удается выплатить за 10 лет, можно задать для расчета значение длительности кредита в 25-30 лет);
  • величине первого взноса (когда официальная оплата небольшая, стоит собрать сумму побольше и снизить запрашиваемую сумму);
  • цены на квартиру (если заработок скромный, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья по более демократичным ценам).
Предлагаем ознакомиться  Что нужно чтобы застраховать дом

Каждый банк использует свою методику расчета. Она зависит от уровня дохода клиента. Так, клиент с доходом в 30 т.р. по расчетам может платить в месяц не более 40% от з/п без ущемления собственных интересов, а вот клиент с доходом 100 т.р. может вполне спокойно отдавать до 60% заработка.

Примерная методика расчета будет следующая:

  • 1 величина прожиточного минимума (ПМ) на себя
  • 1 ПМ на каждого ребенка и неработающего супруга.
  • 10% от лимита действующих кредитных карт.
  • Сумма ежемесячных платежей по всем кредитам.
  • Оплата ипотеки – не более 40% от з/п.

ПМ зависит от региона проживания и может меняться, например,  в Москве он составляет 15 т.р., а в Марий Эл – 7 т.р.

Если у клиента есть действующая кредитка, независимо от того, пользуется он ей или нет, то автоматически система рассчитает ежемесячный платеж в размере 10% от ее лимита.

По всем действующим кредитам будет учтен ежемесячный платеж.

Рассмотрим ситуацию: у потенциального клиента доход составляет 50 т.р. , живет в подмосковье (ПМ — 9.т.р)Есть кредитка с лимитом на 150 т.р., двое детей и действующий кредит на 100 т.р. с ежемесячным платежом в 5 т.р.

Максимальный размер платежа по ипотеке

Размер=50 000 р. – 15 000 р. (кредитка) —  9 000*2(дети) – 9000 р. (на себя) – 5 000 р. (кредит) = 3 000 т.р.

Такого клиента банк не будет рассматривать в качестве ипотечного. Здесь клиент может закрыть кредитку и погасить кредит и вновь подать заявку. В данном случае нагрузка будет меньше. Либо в качестве созаемщика банк будет учитывать супруга с примерно таким же доходом.

Рассмотрим, какая должна быть з/п, чтобы получить 1 млн.р.

Если взять 1 млн.р. под 12% на 60 месяцев, то размер платежа примерно составит 24 т.р. С учетом ПМ, доход потенциального клиента должен составлять не менее 60 т.р. (без учета детей с условием, что платеж будет не более 40% от дохода). Как вариант, можно увеличить срок кредита до 10 лет, тогда платеж составит около 16 т.р., а вероятность одобрения будет больше.

Если взять 2 млн.р. на 10 лет под 12%, то платеж будет составлять примерно 30 т.р. Уровень дохода не должен быть менее 75 т.р.

Какой должен быть доход для получения ипотеки?

Таким образом,  с учетом разного подхода к методике расчета, в одном банке могут отказать в оформлении ипотеки, а в другом с радостью ее одобрить на бОльшую сумму. К сожалению, кредиторы не раскрывают свой способ расчета, поэтому, получив отказ даже с отличной кредитной историей и высоким  уровнем доходам, не стоит сразу отчаиваться. Можно обратиться в другой банк и получить там еще бОльшую сумму.

Чтобы примерно сориентироваться по тому, какую сумму по ипотеке одобрит банк, можно воспользоваться соответствующим ипотечным калькулятором, выполняющим подсчёт максимальной кредитной суммы по величине заработной платы.

В качестве исходных данных возьмём следующее:

  • официальный ежемесячный доход заёмщика — 60 тысяч рублей;
  • процентная ставка — 10% годовых;
  • срок кредита — 20 лет;
  • обязательный ежемесячный платёж — 50%.

Введя все значения в соответствующие поля ипотечного калькулятора, получим максимальную величину суммы кредита в 3 108 000 рублей. Конечно, калькулятор не может дать точной суммы, но как определённый ориентир эти данные использовать можно.

Делаем расчеты

В крупных городах стоимость жилья традиционно выше, чем в небольших. Но и зарплаты в Москве или Санкт-Петербурге больше

  • если чистый доход заемщика — 20000 рублей ежемесячно. При наличии такого невысокого дохода в кредит может уйти сумма не больше 850000. При сроке в 15 лет ежемесячный платеж составит 9400 рублей. Если выбрать срок в 20 лет, тогда банк может рассмотреть возможность выдачи до 970000 руб., платеж составит около 9800 ежемесячно;
  • зарплата — 30000 рублей. В этом случае и возможная сумма ипотеки увеличивается. Если выбрать срок в 15 лет, то в кредит может уйти сумма до 1300000 рублей, ежемесячный платеж составит примерно 14100. Если установить срок в 20 лет, тогда взять в долг можно около 1500000 рублей, платеж будет примерно 15000 руб. ежемесячно;
  • зарплата — 40000 рублей. В этом случае, выбрав срок кредитования в 15 лет, можно рассчитывать на получение до 1,75 млн. рублей с платежом в 19800 рублей. Если выбрать оформление на 20 лет, тогда в долг можно получить до 1,95 млн. с платежом в 19500;
  • доход — 50000 рублей. В этом случае на 15 лет можно взять уже до 2,25 млн., платеж составит примерно 24900. Если с таким доходом выбрать срок в 20 лет, тогда в кредит может уйти сумма до 2,5 млн. рублей с платежом в 25000 каждый месяц;
  • доход — 70000 руб. При таком уровне дохода уже реально рассчитывать на сумму жилищного кредита в 3,15 млн. рублей. При сроке в 15 лет платеж составит 34800 руб. Если выбрать период в 20 лет, тогда сумма увеличивается до 3,5 млн. с платежом в 35000;
  • доход — 100000 рублей. Если вы столько получаете, банк без проблем выдаст вам в кредит до 4,5 млн. рублей, ежемесячно нужно будет платить по 49800 руб. при сроке 15 лет. Если выбрать период 20 лет, в кредит могут уйти все 5000000 рублей, платеж составит около 50000.
Предлагаем ознакомиться  Какие документы нужны для подачи если мать родила до 25 лет

Обратите внимание, что указывается возможная сумма с учетом того, что у клиента будет 15% первоначального взноса. То есть если в кредит может уйти сумма в 5000000, то с учетом личных средств заемщика он может купить квартиру за 5750000 рублей.

Расчеты примерные, проведены с условием, что заемщик будет отдавать банкам не больше 50% дохода. Кроме того, у него нет иждивенцев и других долговых обязательств.

Супруги автоматически становятся созаемщиками по ипотечному кредиту, независимо от финансового положения. Другими словами, даже если муж/жена безработные, то они будут признаны созаемщиками. Такое можно встретить, когда один из супругов являются обеспеченными людьми или представителями бизнеса – дохода одного заемщика полностью хватает, чтобы обеспечивать выплаты, себя и семью.

Если дохода одного из супругов не хватает до нужной суммы кредита, то доход другого тоже будет учитываться в расчете. Например, при зп в 30 т.р. банк может одобрить только сумму в 1 млн.р. на 10 лет, а вот вместе со вторым супругом совокупный доход достигает 80 т.р. и им одобряют на 10 лет сумму в 2,5-3 млн.р.

Если ипотеку оформляет семья

С тем, какая должна быть официальная зарплата для получения ипотеки, мы разобрались. Но указанные выше расчеты актуально для заемщика, который оформляет ипотеку единолично. Если же имеет место быть официально зарегистрированный брак, то ссуду будет оформлять не один человек, а семья. Все имущество и долговые обязательства делятся между супругами поровну.

При таком раскладе учитывайте следующие моменты:

  • доход супругов будет суммирован. То есть если вместе они получают 120000 рублей, этот размер дохода и будет учитывать банк;
  • второй супруг не обязательно должен работать. Если жена находится на полном иждивении у мужа, банк учтет этот факт и снизит возможную сумму выдачи;
  • если жена получает пособие по уходу за ребенком или имеет иной источник дохода, этот доход будет учитываться при рассмотрении. Аналогично, если кто-то из супругов получает пенсию. Банк примет к сведению любые источники дохода;
  • если в семье есть дети, при оценке платежеспособности семьи будут учитываться затраты на детей. Обычно речь идет о прожиточном минимуме, в среднем по России это 10000 рублей на ребенка.

При этом в расчет берутся и доходы других членов семьи, если таковые есть

Если доход выше среднего, превышает 50000 рублей, то наличие одного ребенка не будет особо влиять на уровень платежеспособности заемщика, он все равно сможет получить ипотеку с платежом в 25000. А вот если детей больше, то при такой зарплате платежеспособность будет меньше.

Если зарплата больше 80000 рублей, то даже наличие троих детей позволит взять жилищную ссуду с платежом в 40000 ежемесячно. Но если речь о мужчине, который женат, и жена не имеет дохода, то это уровень платежеспособности понизит.

Все цифры указываются с учетом того, что больше кредитов у заемщика или семьи нет.

Все индивидуально

Нельзя точно сказать, сколько должна быть зарплата для ипотеки, каждый банк к каждому клиенту подходит индивидуально. Но нужно понимать, что если вы получаете 20000 в месяц и при этом имеете ребенка, которого нужно содержать, банк вряд ли даст одобрение.

Банки смотрят на ситуацию реально и при минимальной зарплате ипотеку скорее всего не одобрят

Какой должен быть доход для получения ипотеки?

Всегда учитывается остаток средств заемщика или семьи после погашения ипотеки и других обязательных выплат. Оставшихся денег должно хватать на жизнь, как минимум должен оставляться прожиточный минимум на каждого члена семьи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector