Как оформить дарственную на квартиру в 2020 году

К чему приведет дарение

Недвижимость обычно дарят в кругу семьи близким родственникам. При этом сделка – это не просто формальная «перезапись» жилья на другого человека. В результате подписания дарственной возникнет ряд существенных последствий, о которых нужно помнить дарителю и одаряемому.

Новый владелец квартиры по документам получает полный спектр прав собственника. Он может по своему усмотрению пользоваться квартирой: проживать в ней самостоятельно, сдавать в аренду, в безвозмездное пользование, закладывать в счет обеспечения по кредитам, продавать дальше, дарить, завещать и иным образом поступать с жильем.

При этом спрашивать разрешения у бывшего владельца ему не требуется независимо от наличия родственных связей.

К правам добавятся стандартные обязанности собственника:

  • оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества МКД;
  • оплачивать ежегодно налоги на квартиру;
  • пользоваться квартирой в соответствии с назначением.

Как оформить дарственную на квартиру в 2020 году

По общему правилу отменить сделку дарения квартиры безмотивно после регистрации прав нельзя. Для этого нужны серьезные основания, которые предусмотрены законом. Одного желания дарителя в данном случае будет недостаточно.

Основания для отмены дарения:

  • если одаряемый покусился на жизнь дарителя или его семьи;
  • если новый владелец пользуется жильем не по назначению и ухудшает его состояние, или есть угроза уничтожения квартиры;
  • если новый собственник умер раньше дарителя, и такое условие было прописано в договоре.

Перечисленные основания характеры только для договора дарения. Отменить его можно и по общим основанием, предусмотренным для всех сделок. О том, как это сделать, мы писали в нашей предыдущей статье.

Практика заключения сделок дарения квартиры с пожизненным проживанием противоречива по следующим причинам:

  • Росреестр может принять дарственную с таким условием за ренту, которую обязательно удостоверять у нотариуса.
  • Чиновники могут расценить данное право как встречное предоставление от одаряемого.

Форма договора дарения права собственности

Требования к форме договора, по которому к одаряемому переходят права на подарок, определены законодателем в ст. 574 ГК. Согласно ей, договор безвозмездной передачи имущества, в зависимости от предмета, дарителя, стоимости подарка и момента исполнения, может быть совершен как устно, так и письменно.

Устно может быть совершено подавляющее большинство договоров дарения прав собственности, которые исполняются одновременно с их совершением, посредством передачи подарка одаряемому. Исключения из этого правила определены в п. 2 ст. 574 ГК:

  • Так, письменная форма бесплатного отчуждения имущества потребуется, если дарителем выступает юридическое лицо, а стоимость передаваемого подарка превышает 3 тыс. рублей. Отметим, что согласно ст. 161 ГК, письменная форма потребуется в любом из случаев дарения от юр. лица.
  • Кроме того, письменное оформление дарственной потребует любой договор, предусматривающий обещание передачи прав собственности в будущем.
  • Кроме указанных исключений, письменная форма потребуется при дарении недвижимости. Это обусловлено необходимостью государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК), а точнее, порядком ее проведения, который предполагает представление в отделение Росреестра договора, исполненного письменно.

Нарушение письменной формы в первых двух случаях, согласно п. 2 ст. 574 ГК, влечет ничтожностьсделки. При несоблюдении формы договора отчуждения недвижимости, регистратор не сможет зарегистрировать право собственности одаряемого, ввиду чего он не станет полноправным владельцем.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК, договор дарения является основанием для перехода права собственности на подарок, являющийся предметом сделки. Законодательство устанавливает общее правило, согласно которому передача подарка одаряемому сопровождается переходом прав на него.

Отождествлять переход права собственности с подписанием дарственной допустимо только в случаях их одновременного исполнения (

реальный договор

) либо если имущество уже находится во владении одаряемого. Во всех остальных случаях это

недопустимо.

В большинстве случаев переход такого права автоматически сопровождает вручение подарка одаряемому, за исключением сделок, требующих государственной регистрации. Таким образом, прописывая в договоре порядок вручения, стороны устанавливают процедуру перехода права собственности на передаваемую вещь.

Кроме общего правила передачи права собственности, стороны могут устанавливать договором дополнительные правила перехода права, в частности, поставив какие-либо отлагательные условия. Если такой порядок не предусмотрен, то действуют правила, установленные ст. 223 ГК.

Положениями ст. 223 ГК, законодатель установил момент возникновения права собственности у приобретателя при получении подарка. Согласно ей, если иное не предусмотрено дарственной, оно возникает у одаряемоговмомент передачи ему подарка.

Согласно со ст. 224 ГК, передачей подарка считается непосредственное его вручение одаряемому, передача перевозчику или сдача в отделение связи для доставки ее одаряемому. Таким образом, находясь в пути к получателю (одаряемому), если иное не предусмотрено соглашением сторон, подарок формально уже находится в его владении.

Внимание

Если подарок находился во владении одаряемого еще до момента подписания дарственной, то согласно п. 2

ст. 224 ГК

, он считается переданным

с момента подписания договора

. В таком случае и право на него возникнет у одаряемого в момент подписания договора.

Митрофанова Светлана

Исключение из общего правила составляют случаи, когда переход права требует государственной регистрации. Так, согласно п. 2 ст. 223 ГК, право собственности по договору, требующему последующей государственной регистрации прав перейдет к одаряемому с момента совершения такой регистрации.

Следует понимать, что определение момента перехода права имеет важное практическое значение. В частности, вместе с ним к одаряемому переходит риск случайной гибели имущества (ст. 211 ГК), бремя его содержания (ст. 210 ГК), возможность обращения взыскания на него и т.п.

После получения в подарок недвижимости, у одаряемого возникает необходимость проведения государственной регистрации перехода прав на нее (ст. 131 ГК). Согласно п. 2 ст. 223 ГК, только после ее проведения, одаряемый становится владельцем недвижимого имущества.

К сведению

Государственная регистрация недвижимости проводится в соответствии с

ФЗ № 122 от 21.07.97г.

, с учетом специализированных

Методических рекомендаций

. Проведение регистрации осуществляют местные отделения Росреестра и

многофункциональные центры (МФЦ)

.

Порядок проведения регистрации установлен ст. 13 ФЗ № 122, согласно которой она начинается с момента подачи заявителем документов и соответствующего заявления для ее проведения. Конкретный перечень документов зависит от вида недвижимости и прочих особенностей каждой конкретной ситуации, ввиду чего целесообразно уточнить его заранее у регистратора.

За проведение государсвенной регистрации недвижимости взимается госпошлина, размер которой установлен ст. 333.33 НК. Согласно ей, при регистрации недвижимости, размер пошлины для юр. лиц составляет 22 тыс. рублей, для физ. лиц — 2 тыс. рублей; при регистрации земельных участков — 350 рублей.

Правом подачи заявления обладают обе стороны дарения. Его подача, как и подача документов допустима тремя способами — лично, по почте или в форме электронного письма. После подачи всех документов, заявитель получает расписку, которая является доказательством подачи.

Государственная регистрация проводится на протяжении 10 дней, в течение которых регистратор должен произвести проверку всех поданных документов на предмет их законности, внести требуемые сведения в ЕГРП, нанести удостоверительные надписи на правоустанавливающие документы. Только после этого они выдаются обратно заявителю. После выдачи документов, одаряемый становится полноправным владельцем недвижимости.

Заключение

При дарении любого имущества, его собственник передает одаряемой стороне не только само имущество, но и право собственности на него.

Переход только прав, без передачи имущества невозможен

. Такая конструкция дарения является общепринятой в современной договорной практике, однако и она имеет массу особенностей, несоблюдение которых влечет неблагоприятные последствия.

В частности, особого внимания требует переход прав на имущество к одаряемому, поскольку без него он не сможет стать полноправным владельцем. Кроме того, отдельного учета требует режим собственности, который также влияет на переход прав. Таким образом, только скрупулезный подход к составлению дарственной и соблюдение всех нормативных требований, могут гарантировать неоспоримость сделки и полноценный переход имущества и прав на него к одаряемому.

Согласно ст. 574 ГК, дарение может иметь устную форму. Однако, сделка по дарению квартиры обязательно должна оформляться в письменном виде. Этого требуют особенности оборота недвижимого имущества, в частности, обязательность государственной регистрации прав в Росреестре (ст. 131 ГК, ст. 4 ФЗ № 122).

К сведению

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится в порядке, предусмотренном

Предлагаем ознакомиться  Хронология дат в 6 ндфл

ФЗ № 122 от 21.07.97г.

Порядок проведения регистрации, предусмотренный документом, предполагает представление регистратору ряда документов, один из которых — это

договор дарения

.

Положениями ст. 18 ФЗ № 122, определены требования к представляемым для регистрации документам. Среди прочих положений сказано, что все представляемые для регистрации документы должны быть исполнены на бумажном носителе.

Сам текст договора должен отвечать как общим, так специальным нормативным требованиям. Соблюдение законности условий сделки, является залогом к успешному прохождению регистрации прав и неоспоримости договора.

Так, кроме стандартных реквизитов, в документе должно содержаться единственное существенное условие — условие о предмете. Текст договора дарения квартиры должен содержать указание на конкретную недвижимость, ее адрес, кадастровый номер, номер свидетельства о праве собственности, общую и жилую площадь, оценочную стоимость и т.д.

Если стороны заключают договор обещания дарения квартиры, в нем обязательно должно отражаться намерение дарителя на передачу имущества в будущем (п. 2 ст. 572 ГК). Кроме того, необходимо определить способ, условия и сроки передачи квартиры, передаваемые и составляемые документы, порядок прохождения государственной регистрации, сторону несущую расходы и т.д.

В договоре также целесообразно прописать порядок внесения изменений и расторжения дарения, способы досудебного порядка урегулирования споров, порядок ведения претензионной переписки. Если даритель не желает, чтобы квартира была включена в наследственную массу одаряемого после его смерти, в договор должно быть включено условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК).

При всем этом, документ не может содержать каких-либо имущественных обязательств одаряемого, иначе он не будет считаться договором дарения, а государственный регистратор откажет в регистрации прав на недвижимость.

Нотариальное удостоверение договора дарения квартиры осуществляется на основании ст. 163 ГК, в порядке, предусмотренном Основами законодательства РФ о нотариате. Правом совершать нотариальное удостоверение дарения наделены частные и государственные нотариусы, а в некоторых случаях такими полномочиями наделены главы администраций и специально уполномоченные должностные лица местного самоуправления, сотрудники консульских учреждений и т.д.

Внимание

Согласно п. 1

ст. 163 ГК

, факт нотариального удостоверения дарственной на квартиру, подтверждает законность проведенной сделки, в том числе, наличие у ее сторон, права на совершение договора дарения

недвижимости

.

Ни одна из статей ГК не содержит указания на обязательность нотариального удостоверения дарственных, в том числе и тогда, когда предметом выступает квартира. Таким образом, нотариальная формане является обязательной для сторон дарения, однако, согласно пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК, может проводиться, если это предусмотрено соглашением сторон дарения.

Между тем нотариальное оформление дарения квартир вполне оправдано. Нотариус проверит дарственную на предмет законности, а при необходимости, за отдельное вознаграждение, сам составит текст договора и подготовит все необходимые документы для сделки. Это позволит исключить возможность отказа в государственной регистрации и лишит заинтересованных в оспаривании лиц такой возможности.

Государственная регистрация договора дарения квартиры

Регистрация прав на недвижимость осуществляется Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), ее местными отделами в населенных пунктах, а также Многофункциональным центрами (МФЦ).

Порядок прохождения государственной регистрации определен главой 3 ФЗ № 122 от 21.07.97г., которая позволяет выделить несколько ее стандартных этапов:

  1. Подготовка документов. Требования к подаваемым для регистрации документам определены в ст. 18 ФЗ № 122, согласно которой, документы не должны иметь помарок, сокращений, ошибок, исправлений, дописок и т.п. Сами документы должны содержать подробное описание квартиры.
  2. Оплата госпошлины. Размер госпошины, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, составляет 2 тыс. р. для граждан и 22 тыс. р. для организаций.
  3. Подача заявления и документов. Подача документов возможна тремя способами — по почте, лично и по электронной почте. После подачи документов, заявители получают расписку с точной датой принятия регистратором решения и выдачи документов.
  4. Государственная регистрация. В рамках ее проведения государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов, вносит сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимость, удостоверяет правоустанавливающие документы и выдает их заявителям вместе со свидетельством про регистрацию.
  5. Получение документов. Регистрация проводится в течение 10 дней, по истечении которых заявители могут требовать выдачи им документов и свидетельства.

Все подаваемые для госрегистрации документы должны быть поданы минимум в двух экземплярах. Выделим стандартные и самые основные из них:

  1. Оригиналы дарственной;
  2. Заявление о госрегистрации (подает любая из сторон);
  3. Свидетельство о праве собственности дарителя на квартиру;
  4. Документы из БТИ (технический, кадастровый паспорт и т.д.);
  5. Выписки из домовой книги, ЕГРП и т.д.
  6. Копия паспортов сторон дарственной.

Особенности частной ситуации могут потребовать расширения данного списка и включения в него других документов (разрешение супруга на дарение, разрешение органа опеки, свидетельство о браке и т.п. )

После того, как договор дарения будет оформлен, нужно зарегистрировать право собственности на квартиру. Сделать это нужно в течение года, иначе договор станет недействительным и его придется переоформлять.

ключи

Стоит сказать, что с 2013 года договор не обязательно заверять у нотариуса, он может быть оформлен в простом рукописном виде без заверения. Но заверка все-таки желательна. В случае утери документа его копию можно будет взять у юриста. Иначе документ придется переоформлять.

Обращаться нужно в ближайший Росреестр (их список можно посмотреть через интернет). Также можно обратиться в многофункциональный центр. Но, чтобы не тратить лишнее время, рекомендуется заранее записаться по телефону или через интернет.

Документы, которые понадобятся обязательно:

  • Как оформить дарственную на квартиру в 2020 годупаспорта (свой и одаряемого);
  • договор дарения;
  • документы на квартиру, подтверждающие собственность;
  • кадастровый паспорт из БТИ;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • выписка из домовой книги;
  • заявление на регистрацию.

Список необходимых документов определяется индивидуально. Он зависит от количества людей, проживающих и прописанных в квартире, от их состояния здоровья и т.д. Помимо них могут понадобиться:

  • Справки из органов опеки о том, что права несовершеннолетних не нарушены.
  • Согласие остальных членов семьи на дарение.
  • Согласие второго супруга.
  • Согласие залогодержателя (если квартира с обременением).

Порядок дарения квартиры включает ряд шагов, которые нужно выполнить последовательно. В результате сделки в ЕГРН будет сделана запись о новом собственника – сделка будет считаться завершенной.

Порядок действий такой:

  1. Собираем документы на квартиру.
  2. Оформляем и подписываем договор дарения.
  3. Передаем документы на регистрацию.
  4. Получаем результат регистрации на руки.

Разберем каждый шаг подробнее.

Задача данного этапа – проверить, нет ли на квартире долгов, освобождена ли она от обременений, соответствует ли техническим документам. От ответов на данные вопросы будет зависеть, можно ли дарить квартиру вообще.

Документ Зачем требуется
Свидетельство о праве собственности До середины 2016 года – основной документ о правах на жилье. Из него можно узнать, на каком основании даритель владеет жилплощадью и когда он ее приобрел. Если отсутствует – заменяется выпиской из ЕГРН
Выписка из ЕГРН Ключевой документ. Нужно заказывать в любом случае перед сделкой. Содержит основные сведения о жилье, о хозяине и об обременениях. Если есть залоги и аресты – в регистрации дарственной откажут
Справка об отсутствии долгов Подтверждает, что все коммунальные платежи погашены. Не нужно забывать и о капитальном ремонте – справку можно взять в региональном фонде
Справка о прописанных или домовая книга Необходима, чтобы выявить временных или пожизненных жильцов. Временных можно выселить, постоянных – нет
Согласие супруга на сделку Потребуется согласие жены/мужа дарителя, если квартира является их общим имуществом
Технический паспорт Поможет выявить незаконную перепланировку
Нотариальная доверенность Если кто-то из сторон не сможет подписать договор или подать документы лично

Нужен ли нотариус

Обычная дарственная не нуждается в дополнительном удостоверении у нотариуса. Но без нотариальной конторы не обойтись в следующих случаях:

  • если дарят имущество несовершеннолетнего или подопечного;
  • если дарят долю в квартире.

Проигнорировать нотариальное удостоверение не получится – Росреестр просто не зарегистрирует права нового владельца. Сделку ведет сам нотариус. Он составляет договор, разъясняет сторонам их права, а также отправляет документы на электронную регистрацию. Сделку зарегистрируют уже через 3 рабочих дня.

Нюансы и вопросы

Далее рассмотрим вопросы, которые волнуют граждан при дарении квартиры.

Возможность дарения зависит от вида обременения:

  • С рентой – можно дарить при согласии рентополучателя. Одаряемый возьмет на себя обязанности по ренте.
  • С прописанными – дарить можно, согласия получать не нужно. Следует прописать пожизненных жильцов в договоре.
  • Заложенная квартира – придется получить согласие кредитора. Если речь идет об ипотеке, нужно будет заменить заемщика как в сделке по ДКП ипотечного жилья.
  • С арестом – дарить нельзя. Сначала нужно снять арест.

Об обременении в любом случае нужно оповестить одаряемого, иначе он сможет оспорить сделку и вернуть квартиру через суд.

Супругу

Подарить супругу можно только ту квартиру, которая находится в личной собственности второго супруга. Если квартира была приобретена в браке (в том числе на маткапитал), то она считается общей совместной собственностью. Чтобы оформить ее на одного, нужно составлять раздел общего имущества супругов или заключать брачный договор. Дарение тут не подойдет.

Предлагаем ознакомиться  Как получить жилье по социальному найму. Порядок действий

Для такого дарения нет препятствий, но есть нюансы:

  • Если ребенку до 14 лет, за него в договоре должен расписаться представитель – другой родитель. Если родитель один, то лучше оформить нотариальную доверенность, чтобы договор с разных сторон подписывали разные люди.
  • Несовершеннолетние от 14 до 18 лет расписываются сами с согласия родителя.
  • Совершеннолетние граждане расписываются самостоятельно без любых согласия.

Если имущество дарится ребенку, нотариально удостоверять договор не нужно.

Составить договор дарения квартиры совершенно несложно. С учетом рекомендаций и бланков, данных в статье, сделку можно совершить за очень короткое время – обращаться к риэлтору и тратить дополнительные деньги не потребуется.

Если есть вопросы по теме статьи – их можно задать нашему дежурному юристу в чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Далее читайте о вступлении дарственной в силу после смерти дарителя.

Отличия от других видов получения недвижимости

Оформление дарственной является безвозмездной сделкой. Решение принимается лично собственником.

В общем смысле оформление собственности по дарственной ничем не отличается от обычной регистрации права на недвижимость. Будущему собственнику необходимо:

  • собрать пакет документов;
  • оплатить госпошлину;
  • обратиться в Росреестр или МФЦ;
  • дождаться регистрации права.

В общем виде все сделки по оформлению выглядят именно так. Но отличия содержаться в самих пунктах. Например, сроки рассмотрения заявления по дарственной не превышают 10 дней. В то время как собственность при покупке или наследству оформляется в течение 30-50 дней.

Также существенные отличия есть в документации. Участникам сделки не требуется долго собирать документы. Список небольшой и практически все справки должны быть на руках у собственника. Единственной обязательной платной справкой является справка из БТИ о кадастровой стоимости. Все остальные документы предоставляются бесплатно.

Справка! При оформлении собственности при покупке жилья или по наследству список документов намного длиннее, его приходится долго собирать, а за большинство справок придется платить.

Также отличия состоят в том, что присутствовать при оформлении должны обе стороны. Это необходимо, так как заявления нужно заполнять обеим сторонам разные. Даритель просит передать свое имущество одаряемому. А то в свою очередь принимает это имущество.

При сделках с наследством присутствовать может только наследник (так как владелец умер).

Таким образом, отличается оформление сделки документацией, сроками и сторонами, присутствующими при регистрации.

Особенности дарения квартиры, находящейся в долевой собственности

Согласно ст. 244 ГК, общей собственностью считается режим владения, по которому конкретным имуществом владеют несколько субъектов права. Существует две формы общего имущества — с выделением долей каждого участника (долевая) и без такого выделения (совместная). Каждая из указанных форм имеет свои особенности при заключении дарственной.

Согласно п. 2 ст. 576 ГК, передача имущества, находящегося в совместном режиме допустимо с согласия всех других участников, которое, согласно ст. 253 ГК, изначально презюмируется, если иное не установлено соглашением между ними. Таким образом, каждый из них наделен правом безвозмездной передачи общего совместного имущества, без дополнительного разрешения со стороны других владельцев.

В то же время, такое отчуждение должно совершаться с учетом интересов всех других сособственников. Однако если их интересы будут нарушены, признать подобную сделку недействительной можно будет только при условии отсутствия у совладельца прав на отчуждение и осведомленности одаряемого об этом (п. 3 ст. 253 ГК).

Отдельно отметим, что в случае передачи одним из супругов недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, для действительности указанной сделки, ему потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что касается имущества, находящегося в общем долевом режиме, то каждый из его участников, вправе распоряжаться им по своему собственному усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК). Имея намерение подарить предмет, находящийся в долевой собственности, одному одаряемому, совладельцы, по обоюдному соглашению, могут передать его как единый объект прав.

Положениями ст. 251 ГК, законодатель установил специальное правило определения момента перехода права на долю в общей собственности. Согласно ему, такой момент определяется моментом заключения дарственной. В случае необходимости государственной регистрации, переход происходит с момента ее проведения.

Пример

Онищенко заключил с Прохоровым договор дарения, по которому он передавал в пользу последнего земельный участок, приобретенный им сразу после его свадьбы на средства, подаренные ему родителям к его бракосочетанию. Однако Онищенко не учел, что купив недвижимость находясь в браке, он породил режим общей совместной собственности супругов на нее (

ст. 256 ГК

), в связи с чем полноправным ее собственником также следовало считать и его супругу, которую он и не думал предупреждать о заключении сделки с Прохоровым.

Так, оформив все документы самостоятельно, стороны дарения подали документы в Многофункциональный центр для проведения государственной регистрации. Однако, по прошествии 10 дней, когда они явились в МФЦ для получения свидетельства о проведении регистрации, вместо него они получили постановление об отказе в ее проведении, на основании ст. 20 ФЗ № 122. В частной беседе, государственный регистратор разъяснил сторонам, что поскольку передаваемая недвижимость находится в совместной собственности супругов, для ее дарения, Онищенко должен получить у жены нотариально заверенное соглашение на проведение подобной сделки (ст. 35 СК).

Получив указанное разрешение от жены, Онищенко подал документы для регистрации еще раз, после успешного проведения которой, Прохоров стал полноправным собственником земельного участка.

Согласно ст. 244 ГК, квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц является их общей долевой собственностью, кроме случаев возникновения совместной собственности (ст. 34 СК). Согласно п. 2 ст. 244 ГК, общая долевая собственность на квартиру, предполагает выделение долей каждого из участников такой собственности. Если указанное выделение не осуществлено по соглашению сторон или законом, то доли участников следует считать равными (п. 1 ст. 245 ГК).

Согласно

ст. 246 ГК

, сособственники сообща распоряжаются долевым имуществом, по согласию всех участников. Однако, поскольку выделенная доля квартиры является самостоятельным объектом права собственности, каждый из собственников вправе подарить свою долю или совершить ее отчуждение любым законным способом.

В случае возмездного отчуждения доли квартиры (продажи, мены), согласно п. 2 ст. 246 ГК, законодатель требует от собственника соблюдения прав других участников на преимущественную покупку его доли (ст. 250 ГК). Сособственник не может быть лишен указанного права, в противном случае он может потребовать перевода прав покупателя на него.

К безвозмездным сделкам право преимущественной покупки неприменимо. Ввиду этого, дарение, как безвозмездная сделка, при такой необходимости, позволяет избежать передачи доли квартиры в собственность другого сособственника. Однако такой способ обхода закона не позволяет получать дарителю вознаграждение за его долю, в противном случае сделка будет притворной (п. 2 ст. 170 ГК).

При получении в подарок доли квартиры, одаряемый должен понимать, что пользование ей осуществляется по обоюдному согласию всех сособственников. Если по данному вопросу между ними имеются противоречия и такое согласие отсутствует, согласно п. 1 ст. 247 ГК, порядок пользования определяется судом.

При наличии намерения всех сособственников подарить их общее имущество одному одаряемому, по их обоюдному соглашению, они могут распоряжаться квартирой, как единым объектом права (п. 1 ст. 246 ГК). Это позволяет существенно упростить оформление процедуры дарения, государственную регистрацию и существенно уменьшить расходы на них.

Пример

Гражданин К., являясь владельцем ½ доли квартиры, получил от второго сособственника Л., нотариально заверенное уведомление о намерении продать принадлежащую ему вторую часть дома. Уведомление направлялось К. в рамках его права преимущественной покупки, в рамках которого, ему предоставлялся один месяц на выкуп указанной доли (

ст. 250 ГК

). Если он не совершал покупки, Л. намеревался продать свою долю третьему лицу.

Предлагаем ознакомиться  Законно ли включать премию в мрот

Собрав необходимую для покупки сумму в течение 10 дней, К. собрался уведомлять Л. про то, что он купит принадлежащую ему долю квартиры. Однако, направив ему письмо, К. практически сразу получил ответ, что указанная часть больше не продается, так как она была подарена Л. третьему лицу — М. Посчитав, что его право, как сособственника, на преимущественную покупку нарушено, К. подал иск в суд, с требованием перевести права и обязанности покупателя на него.

В судебном заседании К. настаивал на том, что Л. ранее намеревался продать дом. Однако, не желая продавать его К., ввиду их давней ссоры, заключил с М. фиктивную — притворную сделку дарения, прикрыв ей договор купли-продажи. Поскольку, по мнению К., притворность дарения была очевидной, он требовал от суда признания дарственной недействительной в порядке п. 2 ст. 170 ГК, и применения к нему правил купли-продажи. Поскольку купля-продажа нарушала право преимущественной покупки К., согласно п. 3 ст. 250 ГК, он требовал перевести права и обязанности покупателя на него.

Л, в свою очередь, утверждал что М. является его старым другом, а поскольку у него нет своего жилья¸ он решил подарить свою долю ему. Выслушав аргументы сторон, суд посчитал, что притворность дарения не была доказана К., ввиду чего он отказал ему в его исковых требованиях.

Налогообложение при дарении квартиры

Согласно ст. 208, 217 НК РФ, получение в подарок объекта недвижимости, в частности, квартиры, предполагается, как получение одаряемым дохода, облагаемого 13% НДФЛ. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ, подоходный налог следует исчислять от рыночной стоимости, переданной по договору квартиры. Определить объективную рыночную стоимость, может только эксперт-оценщик — она подлежит указанию в договоре дарения.

Для оплаты НДФЛ, одаряемому, согласно ст. 229 НК РФ, необходимо заполнить налоговую декларацию и представить ее в налоговые органы по месту его жительства.

Законодатель учел, что дарение, чаще всего совершается между близкими родственниками и членами семьи. По его логике, такое дарение нельзя считать получением дохода. Так, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, одаряемый, получивший в подарок от своего близкого родственника или члена семьи квартиру, освобождается от обязанности уплаты НДФЛ.

Согласно ст. 14 СК РФ, такими близкими родственниками считаются родители, дети, дедушка, бабушка, родные и неполнокровные братья и сестры. Дарение между указанными лицами позволяет одаряемому не подавать налоговую декларацию.

Внимание

При получении в подарок квартиры, кроме подоходного, одаряемому также придется уплачивать налог на имущество (

ст. 401 НК

). Согласно

ст. 405 НК

, уплата такого налога должна осуществляться одаряемым

ежегодно

.

Согласно ст. 403 НК, налог на имущество следует исчислять из кадастровой стоимости указанной квартиры, которая также будет указана в договоре дарения. Согласно п. 2 ст. 406 НК, налоговая ставка, подлежащая уплате, в случае дарения квартиры, будет составлять 0,1% от указанной кадастровой стоимости.

Заключение

Дарение, как один из способов отчуждения квартиры, имеет ряд ярко выраженных преимуществ, в сравнении с другими гражданскими сделками — простота оформления, безвозмездность, возможность обойти нормативные ограничения, освобождение от НДФЛ и т.п. Однако указанными преимуществами, субъекты часто пользуются в своих недобросовестных целях, что создает определенные стереотипы о простоте оспаривания дарственных. В любом случае при соблюдении всех нормативных требований к договору дарения квартиры, действительности намерений сторон и отсутствии каких-либо нарушений закона, договор дарения станет эффективным и неоспоримым способом передачи жилой недвижимости.

Заключение

При дарении любого имущества, его собственник передает одаряемой стороне не только само имущество, но и право собственности на него.

Переход только прав, без передачи имущества невозможен

. Такая конструкция дарения является общепринятой в современной договорной практике, однако и она имеет массу особенностей, несоблюдение которых влечет неблагоприятные последствия.

В частности, особого внимания требует переход прав на имущество к одаряемому, поскольку без него он не сможет стать полноправным владельцем. Кроме того, отдельного учета требует режим собственности, который также влияет на переход прав. Таким образом, только скрупулезный подход к составлению дарственной и соблюдение всех нормативных требований, могут гарантировать неоспоримость сделки и полноценный переход имущества и прав на него к одаряемому.

Дарение, как один из способов отчуждения квартиры, имеет ряд ярко выраженных преимуществ, в сравнении с другими гражданскими сделками — простота оформления, безвозмездность, возможность обойти нормативные ограничения, освобождение от НДФЛ и т.п. Однако указанными преимуществами, субъекты часто пользуются в своих недобросовестных целях, что создает определенные стереотипы о простоте оспаривания дарственных.

Консультация юриста

Вопрос

Я подарила внуку квартиру в новостройке. Теперь нам необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Скажите, какой размер госпошлины за ее проведение и кто должен ее уплачивать?

Согласно

ст. 333.33 НК

, размер госпошлины за проведение государственной регистрации прав на квартиру, в вашем случае, составит 2 тыс. рублей, которые необходимо будет уплатить еще до подачи документов в отделение Росреестра. Уплату госпошлины осуществляет то лицо, которое является заявителем, при дарении, это, как правило, одаряемый, однако им можете выступать и вы.

Вопрос

Моя организация, в которой я работаю удаленно, выслала мне по почте ценный подарок, приуроченный к моему дню рождения. Однако подарок в процессе перевозки был испорчен. Предварительно был заключен договор обещания дарения. Правильно ли я понимаю, что раз подарок я не получил, то организация должна выслать мне еще один?

Согласно

ст. 223 ГК

, моментом перехода прав собственности на подарок следует считать момент вручения подарка, к которому, согласно

ст. 224 ГК

, также приравнивается передача подарка перевозчику или отделению почтовой связи. Исходя из этого, находясь в пути, ценный подарок формально уже находился в вашей собственности. Поскольку вины сторон в утрате подарка нет, то его утерю следует считать случайной гибелью. Согласно

ст. 211 ГК

, риск случайно гибели подарка несет его собственник. Таким образом, поскольку подарок формально уже был вашим и риск его гибели несли вы, следует считать, что ваша организация уже выполнила обязательство по договору, и она не должна высылать вам еще один подарок.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Задайте вопрос юристу онлайн!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Вопрос

Я намерена подарить квартиру, единоличным собственником которой являюсь, своему внуку. Поскольку квартира куплена в браке, на такое дарение требуется согласие супруга, которое он не даст, поскольку внук ему неродной, а квартира покупалась на его средства. Чем чревато игнорирование указанного требования и составление дарственной без согласия мужа?

Если вы подпишете с внуком договор дарения, без требуемого п. 3

ст. 35 СК РФ

, нотариально заверенного согласия супруга, договор будет нарушать требования закона, ввиду чего он будет недействительным. Так, согласно этой же норме, супруг будет вправе требовать признания недействительности в судебном порядке, что однозначно будет удовлетворено судом. Кроме того, даже без оспаривания, отделение Росреестра, попросту откажет вам в перерегистрации прав на недвижимость, которая является обязательной, согласно

ст. 131 ГК

. Мы не рекомендуем заключать договор с описанной вами конструкцией, так как он не повлечет ожидаемых правовых последствий.

Вопрос

Если я подарю свою квартиру родному брату, будет ли это основанием для применения налогового вычета, к насчитываемому на него НДФЛ?

Вы с братом являетесь близкими родственниками (

ст. 14 СК

). Согласно п. 18.1

ст. 217 НК РФ

, дарение квартиры между близкими родственниками освобождает одаряемого от уплаты подоходного налога. Так, применение налогового вычета не потребуется — брат и так будет освобожден от уплаты НДФЛ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector