Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Предмет договора

Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде. Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования. Заключается соглашение с указанием условий аренды:

  • место и дата документа;
  • ФИО сторон;
  • предмет соглашения;
  • адрес, площадь помещения, количество комнат;
  • подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
  • срок действия;
  • обязанности каждой стороны;
  • подписи.

Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.

В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта. Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования.

Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества. Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма — в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.

Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

Нюансы договора о коммерческом найме

Главное отличие данного вида в том, что наймодателем по договору является юридическое лицо (организация), либо же гражданин. Это лицо должно обладать документами, подтверждающими его право на сдачу внаем помещения, оговоренного в документе. В то время как нанимателем может быть любое лицо, независимо от его гражданской принадлежности и наличия собственного имущества.

Объектом найма в конкретном случае является жилое помещение, являющееся частной собственностью, но подлежащее использованию в коммерческих целях.

Срок найма при использовании жилья для коммерческих целей не бессрочный, как, например, в социальном, а ограничен пятью годами. Когда в договоре коммерческой аренды не прописан срок, на который его заключают, договор подписывается на пять лет по умолчанию.

Если по истечении пяти лет наймодатель вдруг решит изменить условия договора или вообще расторгнуть его, он обязан сообщить эту новость нанимателю раньше, чем за три месяца до конца срока действия договора  (п.1 ст. 687 ГК РФ). И если наниматель не оповестил нанимателя вовремя, договор автоматически продляется сроком еще на столько же лет.

Если наймодатель отказывает нанимателю в продлении договора по причине нежелания в дальнейшем сдавать помещение, но при этом в течение года заключает новый договор найма с новым нанимателем, наниматель вправе потребовать компенсации ему материальных убытков, либо же настоять на продления договора с ним.

Предлагаем ознакомиться  Раздел имущества после развода: понятные инструкции и документы

chto-takoe-dogovor-kommercheskogo-najma-zhilogo-pomeshcheniya

Сумма оплаты устанавливается по взаимному соглашению сторон при подписании договора. В период действия договора размер оплаты может изменяться, только при условии, что этот момент отражен в условиях договора.

Что касается формы договора, к договору коммерческого найма, так же как и к прочим договорам найма применяется простая письменная форма.

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется.

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

Максимальный срок действия договора коммерческого найма

Максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения составляет пять лет. Вариант, который используется в договорах аренды нежилых помещения — отсутствие указания срока действия договора, либо включение пункта об автоматической пролонгации с договором коммерческого найма не пройдет. Договор без установленной даты окончания найма будет считаться заключенным на пять лет.

Прописанная в договоре пролонгация (на месяц, годы) тоже не сможет выйти за пятилетний рубеж. При завершении срока действия договора найма (либо завершении пятилетнего периода с даты вступления в силу договора), у нанимателя остается преимущественное право на заключение очередного договора найма на то же помещение уже на новый срок.

  • предложить нанимателю заключить новый договор коммерческого найма на определенных условиях (тех же, что и были, либо новых);
  • предупредить нанимателя о своем нежелании продлевать договор, так как он не будет вообще сдавать свое жилое помещение в найм в ближайший год (не менее).

Если наймодатель проигнорировал данную обязательность уведомления нанимателя (причем, необходимо не забывать, что официальные уведомления, имеющие в дальнейшем юридическую силу, требуют соблюдения особого порядка предъявления/направления), а последний не проявил инициативы по  отказу от продления договора — договор найма будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

После того, как договор расторгнут по причине официального отказа наймодатель в его продлении, может выясниться, что в течение года с даты окончания предыдущего договора (с нанимателем, которому отказал в продлении найма) он все-таки сдал помещение другому лицу. В таком случае, предыдущий наниматель, получивший ранее отказ, вправе потребовать признания нового договора коммерческого найма недействительным, а также возмещения ему убытков, полученных вследствие отказа возобновить с ним договорные отношения.

Довольно часто стороны договора коммерческого найма жилого помещения заключают его на срок менее одного года. Делается это с целью ухода от государственной регистрации договора в Росреестре, которая влечет, во-первых, определенные траты на уплату госпошлины за регистрацию, во-вторых, открывает информацию налоговой инспекции о доходах наймодателя.

Если у вас остались вопросы, касаемые коммерческого найма жилого помещения, или сомневаетесь в правильности составленного договора найма, возник конфликт с другим участником (будь то наниматель или наймодатель) — наши юристы, имеющие практику ведения подобных дел, окажут профессиональную помощь. Оставляйте свои вопросы на нашем сайте или звоните нам по указанным номерам телефонов.

Предлагаем ознакомиться  Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (ст. 49-59)

Обеспечение права собственности

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями.

Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

2.1. Наниматель
обязан:а) принять от Наймодателя
квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту
сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в
срок, не превышающий 3 дней со дня подписания настоящего
договора;б) при осуществлении
права временного владения и пользования квартирой соблюдать
действующие на территории (указать населенный пункт)
федеральные, региональные и местные правила пользования жилыми
помещениями, правила пользования общим имуществом в многоквартирном
доме, в котором находится квартира, правила пожарной безопасности,
не нарушать права и законные интересы соседей;

в) использовать квартиру
в соответствии с ее назначением и исключительно в целях, указанных
в п.1.2 настоящего договора, не причинять вреда квартире и
находящемуся в ней движимому имуществу;г) поддерживать в
исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность.

При
обнаружении неисправностей квартиры или санитарно-технического и
иного оборудования, находящегося в ней, немедленно принимать за
свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них
Наймодателю, в управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, в
котором находится квартира, или в соответствующие аварийные
службы;

д) своими силами и за
свой счет содержать в чистоте и порядке квартиру, не повреждать, не
загрязнять и не засорять общее имущество в многоквартирном доме,
объекты благоустройства;е) по согласованию с
Наймодателем производить за свой счет текущий ремонт квартиры и
находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования.

К
текущему ремонту, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся:
окраска требующих косметического ремонта стен, потолков,
восстановление или замена поврежденных полов, дверей, подоконников,
оконных стекол и переплетов, радиаторов отопления, а также замена
поврежденных оконных и дверных приборов и механизмов, ремонт
внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки,
холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Ассортимент, цвет и качество используемых для ремонта материалов,
приборов, механизмов и устройств, а также исполнители
соответствующих работ в обязательном порядке должны быть в
письменной форме согласованы с Наймодателем.Если выполнение указанных
работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов
общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо
связано с производством капитального ремонта дома, то они
производятся за счет Наймодателя юридическим или физическим лицом,
уполномоченным Наймодателем;

ж) не производить
переустройство и (или) перепланировку квартиры без письменного
согласия Наймодателя и получения соответствующего согласования,
предусмотренного жилищным законодательством Российской
Федерации;з) своевременно и в
полном объеме вносить в соответствии с настоящим договором плату за
жилое помещение и потребляемые Нанимателем коммунальные услуги в
соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, горячее
и холодное водоснабжение, отопление и др.

) по утвержденным в
соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и
тарифам, а также за пользование находящимся в квартире телефоном
сверх ежемесячной абонентской платы на основании счетов
организаций, предоставляющих дополнительные услуги телефонной сети
(за звонки на мобильные телефоны, междугороднюю и международную
телефонную связь и другие услуги телефонной сети).

В случае
использования сети Интернет Наниматель обязан за свой счет
оплачивать все услуги, связанные с подключением Интернета и
пользованием им. Выбор интернет-провайдера осуществляется
Нанимателем исключительно с согласия Наймодателя.В
случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и
(или) коммунальные услуги, оплачиваемые Нанимателем, а также платы
за пользование телефоном сверх ежемесячной абонентской платы
Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном
настоящим договором, что не освобождает Нанимателя от уплаты
причитающихся платежей;

и) при прекращении
настоящего договора освободить квартиру в сроки, установленные
настоящим договором, и сдать Наймодателю по Акту сдачи-приемки
квартиры и находящегося в ней движимого имущества в исправном
состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и
иное имущество Наймодателя, находящееся в ней, оплатить стоимость
не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта
квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося
в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить
задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и
пользования телефоном.

Предлагаем ознакомиться  Введение, Понятие и виды коммерческих организаций

При этом текущий ремонт, не произведенный
Нанимателем, оплачивается по смете, составленной юридическим или
физическим лицом, уполномоченным Наймодателем на выполнение
соответствующих ремонтных работ;к) беспрепятственно
допускать в любое время в квартиру Наймодателя и (или)
уполномоченных им лиц для осмотра технического и санитарного
состояния квартиры, санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в ней, проверки наличия в квартире посторонних лиц,
снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему
договору, для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварий и
неисправностей, а также в случае прекращения договора и в других
необходимых случаях;

л) информировать
Наймодателя о предполагаемом временном отсутствии в квартире
Нанимателя и (или) лиц, указанных в п.1.4 настоящего договора, не
позднее, чем за 3 календарных дня до даты предполагаемого
временного выезда из квартиры;м) информировать
Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право
пользования жилым помещением по настоящему договору, не позднее 10
рабочих дней со дня такого изменения;

н) при поступлении по
адресу, указанному в п.1.1 настоящего договора, на имя Наймодателя
счетов, платежных извещений и другой почтовой корреспонденции
незамедлительно сообщать об этом Наймодателю и в согласованные
сторонами сроки передавать ему все указанные документы;о) производить любые
действия, связанные с художественным оформлением квартиры,
установкой дополнительных декоративных элементов, приборов,
оборудования и механизмов только с предварительного письменного
согласия Наймодателя;

п) осуществлять
эксплуатацию санитарно-технического, электрического, газового и
иного оборудования, находящегося в квартире, в строгом соответствии
с требованиями технических паспортов и инструкций по эксплуатации
соответствующего оборудования;р) не производить замену
замков во входной двери в квартиру и не устанавливать
дополнительные запирающие устройства без письменного согласия
Наймодателя;

с) нести иные
обязанности, предусмотренные настоящим договором и
законодательством Российской Федерации.2.2. Наймодатель
обязан:а) передать Нанимателю по
Акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого
имущества в течение 3 дней со дня вступления в силу настоящего
договора свободную от проживания и прав иных лиц, пригодную для
постоянного проживания квартиру в состоянии, отвечающем требованиям
пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и
иным требованиям;

б) в установленные сроки
вносить в полном объеме плату за коммунальные услуги, за
исключением услуг, стоимость которых оплачивает Наниматель в
соответствии с подпунктом «з» п.2.1 настоящего договора, и
абонентскую плату за телефон.в) принимать участие в
надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме, в котором находится переданная по настоящему договору
квартира;

Наймодатель обязан:

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней. Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством. В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

Договор найма жилого помещения в коммерческих целях может быть расторгнут по окончании срока своего действия в том случае, если съемщик выразил отказ,  не воспользовавшись своим преимущественным правом продления.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector