Организация общего собрания собственников помещений в доме и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

Что решает собрание жильцов?

Вопросы о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек, предстоящем капитальном ремонте и способах формирования средств капремонта жилого здания.Способы и пути использования придомового земельного участка.Проблемы использования общего имущества дома третьими лицами, например, арендаторами подвалов и цокольных этажей, размещение на домах наружных рекламных конструкций и т. п.Способ управления многоквартирным домом, выбирает совет многоквартирного дома.

Инициативная группа

В соответствии с ч.6 ст.45 ЖК РФсобственники помещений в МКД, обладающие не менее 10% голосов от общего числа голосующих жильцов дома, наделены правом обратиться в письменной форме в УК, ТСЖ, ЖСК или другой специализированный потребительский кооператив для организации проведения ОСС.

В свою очередь, жильцы дома должны провести ряд мероприятий для организации своего собрания, а также уведомить о нём всех собственников помещений в этом МКД. Кроме того, необходимо оформить соответствующие документы и протоколы по итогам голосования, довести принятые решения кворума до сведения всех жильцов дома.

В данном случае инициативная группа от лица всех собственников помещений выступает в качестве инициатора общего собрания. А управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива признаётся лицом, уполномоченным на организацию и проведение данного мероприятия.

Как при заочной форме ОСС выбрать секретаря и председателя такого собрания

1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Организация общего собрания собственников помещений в доме и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

3. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.

В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Организация общего собрания собственников помещений в доме и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.

5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

Согласно ч.4 и 7 ст.45 Жилищного Кодекса инициаторами созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД могут быть:

  • сами собственник(и) помещений в МКД;
  • управляющая компания.

Инициаторы ОСС должны, в соответствии с Жилищным Кодексом, осуществить все необходимые процедуры для проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

В связи с этим Минстрой в своём письме возлагает все финансовые затраты на проведение собрания на его инициатора. Здесь возможно 3 варианта финансирования:

  • Собрание проводится по инициативе любого собственника — финансирование мероприятия за счёт его средств;
  • Собрание проводится по инициативе управляющей организации — финансирование мероприятия за счёт средств УК, правления ТСЖ, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива;
  • Собрание проводится по инициативе собственников, обладающих не меньше 10% голосов от общего числа жильцов дома, — финансирование мероприятия за счёт средств инициативной группы собственников. Однако здесь нужно сделать небольшую ремарку: данное определение справедливо до принятия и вступления в силу решения ОСС о порядке финансирования затрат на созыв и организацию проведения УК, правлением ТСЖ, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива.
Предлагаем ознакомиться  Трейд ин сколько лет должно быть машине

В подавляющем большинстве общие собрания собственников помещений в МКД проводили управляющие компании. Как правило, повестка дня таких собраний состояла из предложений по увеличению тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.

Разумеется в данном случае оправдано и справедливо, что все расходы по организации данного мероприятия ложатся на плечи управляющей компании. Но не редки случаи, когда ОСС созывается по инициативе самих собственников помещений для решения каких-то вопросов или смены УК. Тогда нелогично, что за созыв и проведение ОСС должна платить управляющая компания.

Безусловно, что в бюджете УК закладываются средства на расходы по организации общего собрания собственников помещений в МКД. Однако до сих пор не разработан порядок определения размера финансирования проведения ОСС. Поэтому было бы хорошо, если бы законодатели определили размер или порядок его определения с тем, чтобы жильцы дома и управляющая организация знали, какой расход они понесут.

  • По чьей инициативе оно созывается;
  • Какая будет форма проведения собрания — очная, заочная или очно-заочная. Очно-заочная предполагает возможность обсудить вопрос с присутствием большинства собственников, но проголосовать позже — в чётко обозначенную дату;
  • Дата, место и время проведения собрания. В случае заочного голосования — дата окончательного приёма решений по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  • Повестка дня;
  • Порядок ознакомления с информацией, которую предстоит обсуждать, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Для принятия решений о реконструкции много­квар­тирного дома, исполь­зовании общего имущества, об исполь­зовании фонда капремонта, земельного участка, о способах пользования имуществом фонда нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собрания собственников. Простым большинством голосов принимаются решения по всем остальным вопросам жизне­деяте­ль­ности много­квар­тир­ного дома.

Первый вопрос, о котором мы поговорим в статье, состоит в том, кто может инициировать ОСС и может ли инициатором выступать не собственник помещения, а, например, третье лицо, заинтересованное в проведении такого собрания.

По общему правилу инициировать ОСС может любой собственник помещения в доме, совладелец квартиры, юридическое лицо или инициативная группа из этих лиц. Если в доме есть муниципальное жильё, то собственником в таком случае выступает орган местного самоуправления, и он также имеет законное право инициировать проведение общего собрания, в том числе в заочной форме. Помимо собственников, такое право есть у управляющей организации и правления ТСЖ/ЖК (ч. ч. 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом получается, что, кроме указанных выше лиц и организаций, которые имеют непосредственное отношение к управлению домом, больше никто не может выступать инициатором проведения ОСС. Исключение составляет орган местного самоуправления, который может инициировать собрание согласно ч. 6 ст. 161, ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ.

Организация общего собрания собственников помещений в доме и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

Сложности у УО и собственников при подготовке и проведении общего собрания собственников в заочной форме вызывают вопросы избрания председателя и секретаря ОСС:

  • нужно ли их заранее определить и вписать в бюллетень;
  • могут ли председатель и секретарь собрания быть не собственниками помещений в доме, а представителями управляющей организации или другими физическими лицами.

В ЖК РФ прямо не указано, что на общем собрании собственников участники в обязательном порядке должны принять решение о выборе председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии. Но согласно ч. 3, п. 4 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ, пп. «б» п. 12 приложения 1 к приказу Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, в протоколе общего собрания необходимо указывать информацию о членах счётной комиссии, председателе и секретаре, который и составляет такой документ. Подписать протокол должны все указанные выше лица (п. 3 прил. 1 к № 44/пр).

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Следовательно, в повестку дня необходимо включить соответствующие вопросы, в том числе при заочной форме проведения ОСС. При проведении собрания в заочной форме инициаторы должны сразу внести в повестку дня данные о предлагаемых в качестве секретаря, председателя и счётной комиссии кандидатов.

При этом собственники имеют право выбрать председателя и секретаря, а также членов счётной комиссии сразу на несколько собраний. Законодательно такое решение общего собрания не запрещено. Если собственники не примут решение по данным вопросам, то есть не наберут 50% 1 голос «за» предложенные кандидатуры, то их функции будет выполнять инициатор собрания (п.п. 3, 23 прил. 1 № 44/пр).

Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 указал на то, что правом голосования на ОСС обладают только собственники помещений в МКД, и пришёл к выводу, что нельзя считать участниками собрания лиц, которые не имеют статуса владельца помещения в доме.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на Аппарат Государственного Собрания

При этом широко распространена практика, когда председателем/секретарём ОСС выбираются представители управляющих организаций. Суды, рассматривавшие дела об оспаривании протоколов таких собраний, в большинстве случаев не принимали этот факт во внимание и отклоняли иски собственников о признании решений участников ОСС недействительными.

Следовательно, секретарём, председателем и членами счётной комиссии на общем собрании собственников в МКД вправе выступать владельцы помещений в таком доме или представители управляющей этим домом организации. Иные лица не имеют права быть участниками ОСС.

Как оформить протокол?

Решения общего собрания оформляются протоколами. Основная информация с собрания плюс итоги голосования доводятся до сведения собственников дома не позднее чем через 10 дней после принятия решений. Обычно для этого в помещении дома, например, в подъездах, на доске объявлений, в общедоступном месте, которое заведомо оговорено на собрании, вывешивается соответствующее сообщение.

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня или, наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания.  

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний из одного дома по однотипному вопросу, орган ГЖН обязан проверить факт соблюдения жильцами законодательства. 

Годовое общее собрание собственников

Отдельно следует рассмотреть вопрос проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД.

В соответствии с ч.1 ст.45 ЖК РФ жильцы дома должны каждый год проводить годовое общее собрание, если иное не установлено решением и протоколом ОСС. Мероприятие проводится в течение второго квартала года, который следует за отчётным годом.

В ч.11 ст.162 Жилищного Кодекса установлено требование к УК по предоставлению собственникам помещений в МКД отчёта о выполнении договора управления за прошедший год в первой четверти следующего.

Принимая во внимание тот факт, что проведение годового общего собрания собственников помещений в МКД входит в обязанности жильцов дома, целесообразно распространить действие процедуры финансирования затрат, понесённых с созывом ОСС по инициативе собственников не меньше 10% голосов от общего числа жильцов дома, на проведение ежегодных собраний с предоставлением полномочий по их организации управляющей организации.

ФЗ №176 от 29.06.2015 года внёс изменения в п.3.5 ч.2 ст.144 ЖК РФ, согласно которым к компетенции ОСС относится принятие решения о порядке финансирования затрат, понесённых с созывом и организацией проведения общего собрания собственников помещений в МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом.

Если кворума нет?

Для ведения собрания (прямо на нём) выбирается председатель, секретарь, который ведёт протокол, и счётная комиссия, которая подводит итоги голосования. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.

Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

Общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа — ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Если общее собрание не собрало кворума, необходимо составить об этом соответствующий протокол. Документ подписывает инициатор / инициаторы его проведения. Далее активом жильцов или домовым советом решается вопрос о созыве нового собрания со схожей или аналогичной повесткой.  

Кто может инициировать общее собрание?

Организация общего собрания собственников помещений в доме и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Инициатором общего собрания может выступать либо управляющая организация, либо кто-то из собственников.

Предлагаем ознакомиться  Собеседование носитель русского языка вопросы

Как сократить трудозатраты УО на проведение заочного голосования на ОСС

Проведение общего собрания собственников в заочной или очно-заочной форме помогает инициаторам собрать необходимый кворум, чтобы ОСС было правомочным принимать решения по повестке дня. При этом заочная форма – самая трудоёмкая и занимает много времени у организаторов, ведь нужно разнести бюллетени, а потом собрать их.

Поэтому некоторые управляющие организации, стремясь набрать на ОСС кворум, идут по пути автоматизации процесса голосования и оптимизации работы по проведению общих собраний – выносят на голосование вопрос об использовании информационной системы для онлайн-голосований. Такая система позволит сократить трудозатраты на сбор бюллетеней и быстрее собрать кворум.

Не уверены, что такой формат проведения собраний вам подходит или не доверяете ГИС ЖКХ, которую госвласти рекомендуют в качестве информационной системы для голосования? Мы предлагаем вам более совершенную, уже работающую систему «Моя Квартира», которая интегрирована с сервисом для организации собраний «ОСС на 100%». Интересно? Заполните анкету, и мы вам перезвоним.

Извините, произошла ошибка.

Попробуйте позже.

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Правом голосования обладают только собственники помещений.  Даже если один человек владеет несколькими квартирами в данном доме, проголосовать он может всего один раз. 

«Голосовать на общем собрании собственник может как лично, так и через своего представителя. Это прописано в ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, — говорит Вячеслав Гончаренко. — Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально».

Решение общего собрания собственников, которое относится к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений, даже для тех, кто не участвовал в голосовании. Данная норма прописана в ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Материал подготовлен в рамках проекта «Умная коммуналка»

Могут ли быть председателем или секретарём ОСС не собственники помещений в доме

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Если ранее собственники проголосовали об использовании информационной системы для заочного голосования, то участники общего собрания могут принимать решения онлайн через ГИС ЖКХ или иную выбранную ими систему (ст. 47.1 ЖК РФ). Как правило, при заочной форме ОСС, если голосование проходит без использования информационной системы или же только часть собственников онлайн принимает решения по вопросам повестки дня, инициаторы:

  1. Разносят бюллетени по квартирам, вручая собственникам в руки.
  2. В период голосования несколько раз обходят квартиры, чтобы собрать заполненные бюллетени.

При этом наши клиенты задаются вопросом, правомерно ли разложить письма с бланками для голосования по почтовым ящикам и предложить собственникам после заполнения бюллетеней опустить их в ящик УО, размещённый в подъезде, или выслать по почте в адрес инициатора собрания.

В ст. 47 ЖК РФ можно выделить несколько способов сбора бюллетеней при заочном голосовании на ОСС: встречи с собственниками или поквартирный обход, а также сбор решений в месте или по адресу, указанному в сообщении о проведении ОСС. При этом порядок распространения бюллетеней нигде не зафиксирован, и на практике многие управляющие организации раскладывают бланки для голосования по почтовым ящикам.

https://www.youtube.com/watch?v=https:Yx8j2I2kaH0

Суды не признают это фактором, который влечёт за собой признание протокола ОСС/решений недействительными, а часто и вообще не рассматривают такой способ раздачи бланков как нарушение процедуры проведения собрания, если были соблюдены все требования ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ. Следовательно, инициаторы общего собрания собственников в заочной форме могут распространить бюллетени, разложив их по почтовым ящикам и указав способ их сбора после заполнения в сообщении об ОСС и/или на обратной стороне листа для голосования.

Решения собственников на заочном ОСС без использования информационной системы должны быть оформлены в письменном виде и переданы инициаторам (ч. ч. 1, 3 ст. 47 ЖК РФ). Поэтому никакие иные форматы голосования инициаторы использовать не могут. Орган ГЖН не примет в качестве доказательств голосования собственника ни аудиозапись, ни смс-переписку, в которых собственник голосовал по вопросам повестки дня. Такие форматы передачи решений законодательством не предусмотрены.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector