Оценка муниципального объекта недвижимости

Приложение. Положение о порядке оценки рыночной стоимости объектов имущества, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, независимыми оценочными организациями и индивидуальными оценщиками

В отличие от понятия «недвижимое имущество», которое является фундаментальной категорией и трактуется в отечественных, зарубежных научных источниках, юридических документах, в образовательной и экономической литературе, словосочетание «муниципальное недвижимое имущество» чаще определено лишь юридическими документами.

В соответствии с целью данного диссертационного исследования необходимо четко интерпретировать понятийный аппарат в контексте муниципальной принадлежности к рынку недвижимого имущества для дальнейшего применения концепции стоимостно-ориентированного управления.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Рассмотрим принадлежность муниципальной недвижимости к недвижимости, недвижимому имуществу в целом, анализируя отечественные и зарубежные научные источники и законодательную базу.

здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно; недвижимость по закону: морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плавания, космические объекты; недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, включающие в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.

Оценка муниципального объекта недвижимости

В рамках Международных стандартов оценки даны определения недвижимости и недвижимого имущества. Постулируемые в Международных стандартах оценки определения позволяют конкретизировать основные термины и понятия, связанные с недвижимостью, однако данные юридические определения стандартны не для всех стран. Вследствие чего необходим анализ существующей нормативных и экономических источников информации для конкретизации понятийного аппарата.

Так, объект недвижимости характеризуется как материальный объект, включающий в себя участок земли и все улучшения (вещи), которые выступают, как естественная часть земельного участка, к примеру, леса, водные объекты, полезные ископаемые, а также вещи, которые построены людьми, например, здания и сооружения, коммуникации, примыкающие к земельному участку, как подземные, так и надземные.

Понятие «недвижимое имущество» в первую очередь юридическое и включает в себя «право собственности на недвижимость», определяющее права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Таким образом, право собственности на недвижимость в составе недвижимого имущества обычно выражается каким-то признаком владения, само по себе относится к нематериальным понятиям, служит юридическим термином, покрывающим все права, интересы и выгоду, связанную с собственностью на недвижимое имущество, и отличается от самого недвижимого имущества, которое является физическим активом .

При анализе научных работ западных авторов по оценке и управлению большой прикладной интерес вызвала работа «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» таких экономистов, как Дж. Фридман, Н. Ордуэй . В данной работе установлено, что объекты недвижимости определяются в соответствии с международными стандартами оценки, разработанными Международным советом по стандартам оценки, в которых разделяются понятия «недвижимость» и «имущественное право».

В соответствии со стандартами оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS) определяется исключительно понятие «недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности». Рыночная стоимость данной недвижимости (гостиницы, заправочные станции, рестораны и т.п.

Оценка муниципального объекта недвижимости

Методическое руководство № 1 «Недвижимое имущество» Международных стандартов оценки (МСО). 2 Фридман, Дж., Ордуэй, Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — С 435. может быть передан новому владельцу. При этом нужно различать и «персональный гудвилл», М.А. Шуклиной «Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса» , А.В.

Марченко «Экономика и управление недвижимостью» , Н.В. Мирзоян «Оценка стоимости недвижимости» , В.И. Бусова и Б.Л. Межирова «Оценка и управление собственностью» , Э.А. Козловской и Д.С. Демиденко «Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект недвижимости» , В.З. Черняк «Управление недвижимостью» и других) объекты недвижимости определены в соответствии с российским законодательством, т. е.

объектами недвижимого имущества принимаются объекты в силу непосредственной связи с земельным участком (участки земли, недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, в том числе лесные и многолетние насаждения, вспомогательные здания, сооружения), а также недвижимость исключительно в силу закона (суда воздушные и морские, а также внутреннего плавания, космические объекты и так далее).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

В некоторых научных работах, например А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой «Оценка недвижимости» , сделаны попытки проанализировать объекты недвижимого имущества с двух сторон: рассмотрение объектов недвижимого имущества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и в соответствии с международными нормами.

Предлагаем ознакомиться  Парковки могут признать объектом недвижимости

личные, доходные и спекулятивные объекты недвижимости. К личной недвижимости относят недвижимое имущество, служащее удовлетворению личных потребностей, не предназначенное для генерирования дохода от аренды или осуществления бизнеса. Под доходной недвижимостью понимаются объекты недвижимости, приобретаемые в собственность с целью дальнейшего получения дохода от сдачи объекта в аренду. Как спекулятивная недвижимость определяется недвижимое имущество, приобретаемое с целью дальнейшей перепродажи .

Однако реализация поставленных целей и задач муниципального управления стоимостью должна быть оценена с помощью показателей эффективности управления, сведенных в определенную систему. Система показателей эффективности управления стоимостью недвижимости исследуемого муниципального образования проработана и апробирована в рамках настоящего диссертационного исследования.

Данные по результатам разработанных показателей могут быть использованы для всестороннего анализа и оценки стратегических планов развития объектов муниципальной недвижимости. Например, сокращение расходов на текущий ремонт объекта недвижимости в текущем периоде позволяет увеличить чистый доход от объекта недвижимости, однако в долгосрочной перспективе недостаточность текущих ремонтных работ не позволит объекту недвижимости удержать ставку арендной платы на высоком уровне.

Сложность реализации концепции управления заключается в том, что сами муниципальные образования часто не могут оказывать непосредственное влияние на стоимость объекта недвижимости. Только в случае, когда органы муниципальной власти имеют в своем распоряжении инструменты (например, налоговые льготы) извлечения выгоды от развития рынка недвижимости, они заинтересованы в развитии рынка недвижимости, создании благоприятной правовой и информационной среды, поддержке инвестиционной активности и предпринимательства.

По мнению автора, администрация города должна сосредоточиться на принятии эффективных решений, касающихся изменения тех факторов, которые находятся в компетенции муниципального образования, либо выйти с законодательной инициативой. Таким образом, знание и понимание специалистами того, какие факторы деятельности ведут к повышению стоимости, а какие — к ее снижению, объективно необходимо для достижения поставленной цели.

Для проведения оценки последствий того или иного решения в рамках муниципального образования Комитету по управлению имуществом (либо другому уполномоченному органу) следует анализировать взаимосвязь результатов применения управленческого решения с изменением стоимости объекта муниципальной недвижимости.

Показатель эффективности управления стоимостью представляет собой переменный и анализируемый показатель, оказывающий влияние на стоимость объекта муниципальной недвижимости. В целях реализации концепции VBM в рамках апробации научного результата данного диссертационного исследования предложена система таких показателей, выявлена их взаимосвязь, установлен уровень влияния на стоимость.

Важное преимущество VBM заключается в том, что данный подход позволяет диагностировать вариант управления с точки зрения ее адекватности и соответствия требованиям инвесторов, а также сравнивать стоимости альтернативных вариантов управленческих решений.

Стоимость — объективная, конкретная мера результатов управления, в силу полноты анализируемой информации. Однако трудоемкость определения стоимости и анализ эффективности управления требуют изменения существующей структуры Комитета по управлению имуществом, рассмотренной в п. 1.1 настоящего диссертационного исследования, с целью введения отдела оценки и мониторинга.

Оценка муниципального объекта недвижимости

Как показывает практика, большинство администраций муниципальных и городских округов недооценивают роль объектов муниципальной недвижимости в решении социальных проблем муниципального образования и способствование повышению доходов местного бюджета. Недвижимость муниципального образования должна в первую очередь рассматриваться как инвестиционный актив, способствующий реализации социально-экономической политики муниципалитета и подход к управлению недвижимостью должен основываться на анализе получения дополнительных доходов.

Назначение, последовательность работ и документация, необходимая при оценке

  • операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
  • страховании;
  • кредитовании под его залог;
  • ее внесении в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • ее ликвидации;
  • оценка стоимости недвижимого имущества при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);
  • других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;
  • для расчета суммы налогов на недвижимость и др.  
  • заключение договора на оказание услуги;
  • контрольное визуальное обследование объекта оценки с целью определения фактического технического состояния, обследование местоположения и прилегающей территории;
  • ознакомление с имеющейся технической и проектно-сметной документацией на объект;
  • выявление изменений по сравнению с техническим паспортом или генпланом (новые объекты, реконструкция, пристройки, выведенные из эксплуатации аварийные или проданные объекты);
  • проведение контрольных обмерных работ и фотографирование;
  • определение соответствия или несоответствия конкретных технических параметров объекта их фактическому состоянию;
  • выявление системы технического обслуживания и ремонта оцениваемого имущества;
  • проведение интервью с собственником по использованию имущественного комплекса;
  • подбор, поиск и изучение информации по аналогам, исследование и анализ тенденций на рынке недвижимости;
  • анализ наилучшего и наиболее эффективного использования с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта;
  • определение и оценка рыночной или иной стоимости;
  • составление (оформление) отчета об оценке объекта в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.
Предлагаем ознакомиться  Сколько стоит подать заявление в ЗАГС в 2020 году?

Стоимостный подход и анализ его применения для управления стоимостью муниципальной недвижимости

Определение величины арендной ставки объекта муниципальной недвижимости — это комплекс логических методов и расчетов, формирующих обоснованное заключение о стоимости оцениваемых прав на объект муниципальной недвижимости с учетом различных факторов, а именно: физических, экономических, социальных.

По сути, это обоснование представлений субъектов оценки: потенциальных рационально мыслящих арендаторов и арендодателя в качестве уполномоченного органа муниципального образования, например, Комитета по управлению имуществом, о полезности недвижимости, зависимости стоимости объектов оценки от имеющихся свойств и качеств, о готовности арендовать данное имущество за приемлемую (по представлениям двух сторон) денежную сумму.

Арендаторы муниципальной недвижимости, сталкиваются с частой проблемой — состояние муниципальной недвижимости требует зачастую вложений в ремонтные работы (как минимум, косметические, максимум — ремонт кровли, системы отопления, фасада и других капитальных работ). Несмотря на зачастую неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости, сдаваемой в аренду, арендаторы заинтересованы снимать данные помещения из-за умеренной арендной платы по сравнению с объектами коммерческой аренды и возможности получения индивидуальных социальных льгот по оплате, включая право безвозмездного пользования объектом недвижимости.

Местное самоуправление, выступая на поле правовых и гражданских отношений при заключении договоров аренды, в первую очередь обязано: осуществлять деятельность на рынке аренды в интересах граждан муниципального образования; обеспечивать гласность и открытость деятельности на рынке муниципальной аренды.

При этом механическое формирование показателя базовой арендной ставки, формируемое на основании изменения какого-либо внешнего показателя, практически не учитывает возможной инфляции. На сегодняшний день таким показателем служит уровень заработной платы в регионе, отражающий реальное изменение ценовых пропорций.

В соответствии с этим обозначается целесообразность корректировки регионального и муниципального нормативно-правовых актов о порядке передачи в аренду недвижимого муниципального имущества (Положения об аренде), вводя методику расчета ставки аренды муниципальной недвижимости на основании оценочного отчета профессионального независимого оценщика, а не механического увеличения на основании изменения, как правило, роста внешнего показателя.

Методика оценки арендной ставки должна в обязательном порядке учитывать удобство местоположения объекта недвижимости, развитость инфраструктуры, качество объекта, сдаваемого в аренду. Возможно введение корректирующих (понижающих) коэффициентов арендной платы, например, учитывая социально-ориентированный вид деятельности арендатора.

По мнению автора, «финансовый» стандарт мышления требует учета стоимости всех источников инвестиций в муниципальные объекты недвижимости, благодаря которым планируется получать доход и улучшать инвестиционный климат муниципального образования в целом. Несовершенство законодательной базы до сих пор сдерживает возможности муниципальных и городских округов получать прибыль, превосходящую стоимость вложенных средств, и не работать в убыток, латая бреши в дефицитных бюджетах.

Оценка муниципального объекта недвижимости

Владея объектом недвижимости, муниципальное образование должно обеспечивать определенную норму доходности, соответствующую как минимум доходности инвестирования в сравнимые по риску объекты. В случае меньшей доходности собственнику либо инвестору выгоднее сделать инвестиции в альтернативные активы либо не делать их совсем, так как цена упущенных возможностей становится выше фактического дохода.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Произведя анализ существующей экономической ситуации (Приложение 1), автор считает, что муниципальная недвижимость на сегодняшний момент формирует один из наиболее динамично развивающихся рынков и привлекает немало участников и финансовых средств, однако с процессом купли-продажи и эксплуатации объектов муниципальной недвижимости все еще связано множество законодательных недочетов и коммерческих недомолвок .

В результате произведенных исследований о применимости рыночных индикаторов эффективности управления рост арендной ставки объекта муниципальной недвижимости автором статьи рассматривается как один из основных показателей улучшения инвестиционного климата городского округа. Поскольку региональные бюджетные ассигнования в настоящий период развития данного сектора недвижимости становятся минимальными, то сдача в аренду свободных помещений оказывает существенную финансовую поддержку. Полученные средства от данных сделок позволяют укрепить положение объекту на рынке и получить дополнительную прибыль.

«…Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду».

По итогам анализа особенностей существующей нормативно-правовой базы относительно регулирования величины арендной ставки муниципальной недвижимости в данном диссертационном исследовании предлагается модифицированная методика расчета арендной ставки для сдачи в аренду муниципальной недвижимости. Применение предлагаемой методики потребует изменения нормативно-правовых актов анализируемого муниципального образования.

Московские власти уже перешли на рыночный порядок определения арендной платы. В ст. 10 Постановления Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. № 838-1111 «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» отмечено: «…при заключении договоров на проведение независимой оценки нежилого фонда для определения размеров арендной платы в соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.

Предлагаем ознакомиться  Как часто проводится кадастровая оценка недвижимости

3 настоящего постановления предусматривать необходимость определения оценщиком рыночной величины годовой арендной платы. Независимую оценку объектов нежилого фонда для определения размеров арендной платы производить в случаях: заключения договора аренды, заключения договора аренды на новый срок, в случае возникновения конфликтных ситуаций».

Рекомендации о порядке сдачи в аренду федерального имущества были даны также и в письме руководителя Федерального агентства по управлению федеральным имуществом В.Л. Назарова от 1 февраля 2005 г. № ВН-05/3131 «Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество».

Оценка муниципального объекта недвижимости

В частности, в нем указано, что «необходимо устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности».

Также в разъяснении отмечено, что «…оплата услуг оценщика может осуществляться за счет лиц, заинтересованных в предоставлении в аренду находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости».

Как доказано ранее, утвержденные же на местном уровне методики расчета арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования в подавляющем большинстве не привлекают профессиональных оценщиков, применяя для расчета унифицированные коэффициенты, слабо отражающие быстро меняющуюся рыночную ситуацию.

В городских округах Московской области сдача в аренду муниципальных нежилых объектов регламентируется городскими нормативными правовыми актами (ГНПА) «О порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности».

Порядок расчета арендной платы за недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, согласно методике, утвержденной ГНПА, предусматривает ряд коэффициентов, учитывающих дифференциацию как технических характеристик нежилого помещения и год постройки здания, так и расположение помещения в определенной зоне города, а также вид деятельности арендатора, которые оформляются в расчетную таблицу (Таблица 14).

Существующая методика приведена как пример анализа и выявления недостатков расчета, далее автором предложена модификация методики с целью увеличения денежного потока от сдачи объекта муниципальной недвижимости в аренду.

Применение стоимостно-ориентированного подхода к управлению муниципальной недвижимостью переводит обоснование всех управленческих решений администраций муниципальных образований на новый, «финансовый» стандарт мышления, что необходимо для пополнения бюджета городского округа и одновременно дает развитие городскому жилищному комплексу.

Очевидно, что администрации муниципального образования далеко не безразлично, как приумножается капитал, вложенный в объекты муниципальной недвижимости, поэтому переориентация на «стоимостное мышление» необходима. Все без исключения решения в управлении объектами недвижимости находят отражение в конкретном увеличении денежного потока в городской бюджет.

Таким образом, глобальная стратегия перехода к стоимостно-ориентированному управлению должна внедряться в соответствии с целями развития муниципального образования и динамикой базис-надстройки — показателей эффективности стоимостного управления муниципальной недвижимостью.

Назначение, последовательность работ и документация, необходимая при оценке

  1. Свидетельство о государственной регистрации права;
  2. Технический паспорт объекта недвижимости;
  3. Имеющаяся документация по техническим системам объектов недвижимости;
  4. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  5. Кадастровые документы (кадастровое дело);
  6. Справка о балансовой стоимости объекта недвижимости (с подписью руководителя и главного бухгалтера);
  7. Документы, подтверждающие обременения объекта недвижимости правами третьих лиц;
  8. Данные об эксплуатационных расходах (собственника недвижимости) на содержание оцениваемого объекта недвижимости;
  9. Сведения о наличии договоров страхования объекта недвижимости;
  10. Бизнес-план развития объекта недвижимости (если есть);
  11. Свидетельство о внесении объекта в реестр областного, федерального или муниципального имущества (для государственного и муниципального имущественного комплекса);
  12. Выписка из реестра областного, федерального или муниципального имущества (для государственного и муниципального имущественного комплекса);
  13. Реквизиты заказчика

Частные случаи оценки

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Одним из частных случаев является оценка доли имущества. Например, когда в роли наследников выступает несколько человек и всем им необходимо выделить и оценить свою часть в наследстве. Строго говоря любой имущественный комплекс при необходимости может быть поделен на доли и также по частям оценен, если это необходимо.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Если Вам нужно оценить любое ваше имущество — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем! 

Похожие диссертации на Стоимость муниципальной недвижимости: оценка и управление

Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управлениеМирзоян Наталия Витальевна

Финансовое моделирование в оценке и управлении стоимостью компанииЕфименко, Сергей Викторович

Оценка стоимости жилой недвижимости Шпурова Полина Сергеевна

Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доходАрашукова, Сюзанна Мухамедовна

Система оценки страховой стоимости нежилой недвижимостиКузьминов Николай Николаевич

Оценка и управление банковскими рисками Игнатов Александр Владимирович

Финансовое состояние коммерческого банка: оценка и управление Волошина Ольга Борисовна

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector