Как поставить обременение на квартиру

Что значит — квартира с обременением?

Обременение — ограничение на совершение определенных действий, наложенное на жилье, которое возникло на основании закона либо договора. Некоторые ограничения возникают по воле самого собственника (залог), а другие никак от него не зависят (арест).

Статья 209 ГК РФ поясняет, что под правом собственности подразумевается возможность:

  • Владеть.
  • Пользоваться.
  • Распоряжаться объектом.

Чаще всего ограничение блокирует именно последний пункт — возможность распоряжаться квартирой. Владелец имеет право проживать в ней, в некоторых случаях сдавать в аренду, но не может ни продать, ни завещать, ни подарить объект.

Кроме того, обременение подразумевает, что вследствие какой-то ситуации или сделки, третьи лица получают определенные права на объект. К примеру, банк становится залогодержателем квартиры при приобретении ее в ипотеку. В такой ситуации владелец жилья не может производить с ним определенные действия без одобрения банка.

Как снять обременение

Права на недвижимость будут восстановлены полностью, как только устранятся причины, повлекшие за собой наложение ограничений. Однако – это лишь с юридической точки зрения. Снять обременение, значит, изменить запись в Росреестре по факту, для чего и нужно обратиться собственнику, предоставив с свою пользу веские доказательства по делу.

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ.

Упрощенно процесс такой:

  1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
  2. Подаем все это в МФЦ.
  3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
  4. Проверяем все на сайте Росреестра.
  5. Празднуем.

Теперь подробнее.

Как поставить обременение на квартиру

Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ, и подписать заявку своей электронной подписью.

Снять обременение можно через интернет, если у вас есть электронная подпись
Снять обременение можно через интернет, если у вас есть электронная подпись

Рента. Убрать рентное ограничение можно только после смерти предыдущего владельца. Очень часто наши граждане пренебрегают документальным оформлением снятия обременения, считая, что жилье и так уже в их собственности. Такая легкомысленность может негативно отразиться при продаже квартиры либо оформлении залога на нее. Иногда банк отказывает в выдаче кредита, считая несвоевременное снятие ограничения признаком ненадежности.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Провести снятие довольно просто и не потребует большого количества времени. Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление, договор ренты и свидетельство о смерти предыдущего хозяина. После проверки документов, ограничение снимут, и квартира перейдет в полную собственность нового владельца.

Ипотека. При подаче заявления на снятие обременения необходимо присутствие всех собственников жилья (а иногда и представителей банка). Для этого нужно прийти в Росреестр или МФЦ с полным пакетом документов. После подачи заявления, уже через 5-10 дней ограничение снимут. При необходимости владельцу квартиры выдадут чистую выписку из ЕГРН без ограничений.

Список документов для снятия обременения может быть большим.

Он всегда состоит из 2 категорий бумаг:

  1. Основные. Заявление собственника, паспорт, правоустанавливающие документы, квитанция об оплате госпошлины.
  2. Дополнительные. Зависят от формы обременения.

В заявлении указываются:

  • Личные сведения о заявителе — ФИО, дата рождения, данные паспорта и адрес проживания.
  • Сведения об обременении — вид, сроки, основания и прочее.
  • Список, прилагаемых к заявлению бумаг — копия паспорта, правоустанавливающего документа и прочее.

Перечень дополнительных документов будет зависеть от типа наложенного ограничения.

Как поставить обременение на квартиру

При аресте, в зависимости от его основания:

  • Расписка из ЖКХ, подтверждающая, что у собственника больше нет долгов.
  • Документ от пристава, наложившего арест, об исполнении требований.
  • Справка из полиции, свидетельствующая, что ущерб возмещен в полной мере.

При ипотеке:

  • Справка о погашении заложенности от банка.
  • Кредитный договор.
  • Уставные документы финансового учреждения.
  • Закладная на квартиру.

При аренде, в зависимости от причин прерывания договора:

  • Решение суда о расторжении договора аренды из-за неисполнения обязательство одной из сторон.
  • Решение суда о признании имеющегося договора аренды недействительным либо ничтожным.
  • Иная бумага, подтверждающая расторжение либо прекращение договора аренды (свидетельство о смерти арендатора, к примеру).

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

При ренте ситуация довольно сложна, ведь закон позволяет снять такое обременение только в случае смерти законного владельца. Но существует исключение из этого правила — наличие решения суда о признании договора ренты ничтожным из-за ограниченной либо полной недееспособности одной из сторон. Для снятия обременения в общем порядке к основным вышеуказанным документам потребуется приложить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

При доверительном управлении:

  • Свидетельство о смерти лица, которое было доверительным управляющим.
  • Подписанное обеими сторонами соглашение о расторжении договора доверительного управления.
  • Решение суда о признании соглашения недействительным либо ничтожным.

Какие бывают обременения?

Существует 9 видов обременения:

  1. Ипотека.
  2. Арест.
  3. Рента.
  4. Доверительное управление.
  5. Сервитут.
  6. Аренда.
  7. Опека (материнский капитал).
  8. Прописка несовершеннолетнего ребенка.
  9. Разрешение второго супруга.

Разберем каждый из них более подробно.

1. Ипотека

Ипотека, как вид обременения, встречается чаще всего. При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, квартира до момента полной ее оплаты, находится в залоге. Продать такое имущество можно в любой момент, но не каждый покупатель захочет связываться с подобным процессом.

2. Арест

Арест возникает в случае спорных ситуаций по квартире. Его могут наложить суды, судебные приставы и полиция. Это один из самых сложных ограничений. Он накладывается в случае необходимости привлечь владельца к исполнению определенных обязательств: выплата задолженности по коммунальным платежам, кредитам, алиментам, и т. д.

3. Рента

Рента — распространенное обременение в России. Владелец жилья подписывает обязательство о переходе права собственности на свою квартиру другому человеку. Взамен он требует обеспечить ему пожизненный уход. С такой недвижимостью нельзя сделать ничего. Ограничение снимается только после смерти действующего собственника. С этого момента права на квартиру переходят к тому, кто ухаживал за владельцем.

Доверительное управление — передача прав управления недвижимостью доверенному лицу. Данный вид обременения используется редко, и только в том случае, если собственник по какой-то причине не может лично следить за своим имуществом.

5. Сервитут

Сервитут — право одного человека пользоваться недвижимостью второго. К примеру, квартира разделена между двумя владельцами в равных долях, но одна из комнат проходная. Значит тот, кому она не принадлежит, все равно будет, как минимум, проходить через эту комнату.

6. Аренда

Аренда не мешает продаже имущества. Но есть одно но: новый собственник не сможет выселить арендаторов до окончания договора аренды. Сложность в том, что иногда такие соглашения заключаются на длительный срок, либо вообще бессрочно.

Опека — обременение, которое накладывают на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. В таком случае собственниками квартиры становятся не только родители, но и дети. Это значит, что продать такую квартиру без разрешения органов опеки невозможно.

Если в квартире прописан ребенок, возраст которого не достиг 18 лет, это накладывает ограничения на действия по такой недвижимости. Выписать ребенка можно лишь с согласия органов опеки и обоих родителей.

Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом и один супруг не сможет продать ее без нотариально заверенного согласия другого.

Шаг 2
Подаем документы на регистрацию

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Свою справку я отдала в МФЦ, поэтому прикладываю пример из интернета
Свою справку я отдала в МФЦ, поэтому прикладываю пример из интернета

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту. Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы. Получение всех документов в банке бесплатно.

1 июля 2018 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.

Моя закладная. Штамп в левом нижнем углу говорит о том, что она погашена
Моя закладная. Штамп в левом нижнем углу говорит о том, что она погашена

Если закладной нет

Бывают случаи, когда при подписании договора закладную на квартиру не делают. Так было у моего друга Антона. Поэтому сотрудник банка поехал вместе с ним в МФЦ: там они подали совместное заявление на снятие обременения. Это бесплатная услуга.

Возможно, вы не помните, была ли вообще закладная. В таком случае лучше уточнить информацию в банке. Если колцентр не может помочь, идите в ипотечное отделение банка и узнайте лично у сотрудников. Если у вас не было закладной, договоритесь с представителем банка о встрече сразу в МФЦ.

Виды обременений

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Так выглядела моя опись уже после того, как я забирала документы
Так выглядела моя опись уже после того, как я забирала документы

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ. Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Это моя справка
Это моя справка

Какие могут возникнуть риски?

Наличие ограничений на недвижимости может стать большой проблемой для новых собственников. Чтобы избежать сложностей, необходимо тщательно проверять документы перед подписанием договора приобретения жилья. Конечно, в покупке такой проблемной квартиры есть один существенный плюс — стоимость ниже рыночной. Но перекрывает ли низкая цена имеющиеся риски?

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Уже подписанный договор купли-продажи может быть расторгнут, а вернуть потраченные средства будет сложно. В таких ситуациях приходится идти в суд, где нужно доказать, что сделка сорвалась из-за продавца. Это дополнительные денежные затраты, время и нервы. Даже при решении суда в пользу нового собственника, никто не может дать гарантии, что продавец добросовестно возместит понесенный покупателем ущерб.

Как проверить есть ли обременение на квартире — 7 способов

Обременение, как запись заносится в рос. реестр, куда и нужно обратиться собственнику для снятия ограничений при предоставлении доказательств, документов в факт подтверждения.

В Росреестр также может обратиться потенциальный покупатель, дабы проверить чистоту квартиры при желании купить и составить договор купли-продажи с продавцом. Для проверки жилья на обременения стоит подать запрос в соответствующие гос. регистрирующие органы или осуществить опрос у жильцов и соседей дома.

Потенциальным покупателям рекомендуется дополнительно:

  • позаимствовать выписку о прописанных жильцах у управляющей компании и узнать, нет ли среди таких жильцов временно выписанных (военнослужащие или лица, отбывающие срок в местах лишения свободы);
  • запросить выписку из ФМС, домовой книги ЕГРП о проживающих в квартире жильцах;
  • спросить у соседей или неоднократно посетить квартиру, если она обременена арендой и какое-то время проживают квартиросъемщики;
  • зайти на официальный сайт судебных приставов, поинтересоваться — не находится ли квартира под арестом.

Как поставить обременение на квартиру

Юристы советуют! Покупка — продажа жилья с обременением вполне допустима при проведении самостоятельной сделки. Но, риски для покупателей могут быть значительными. Прежде чем покупать жилье – проверьте чистоту сделки или обратитесь к квалифицированным специалистам за консультацией.

Существует несколько способов узнать, наложено ли на квартиру какое-либо обременение:

  1. Онлайн запрос на сайте Росреестра. Для этого нужно зайти на сайт и найти сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Далее заполнить необходимые поля с данными о квартире. Проверка занимает 1-2 минуты. Ростреестр выдаст отчет с имеющимися у него сведениями: полный адрес, ФИО собственника, вид собственности и наличие ограничений. Это простой, быстрый, бесплатный, но не очень надежный способ. К сожалению, информация здесь обновляется не часто.
  2. Выписка из ЕГРН. Ее заказывают также онлайн на сайте Росреестра, но она содержит больше информации. Стоит учитывать, что выписка действует лишь 30 дней. Будущему покупателю нужно быть готовым оплатить пошлину за эту услугу. Сегодня она составляет 250 рублей.
  3. Выписка из других онлайн-сервисов. Проверить, есть ли обременение на квартире можно не только на сайте Росреестра, но и в других источниках в сети. Алгоритм действий здесь аналогичен Росреестру: заходим на сайт, заполняем форму с адресом и получаем необходимую информацию.
  4. Данные из домовой книги или поквартирной карточки. Сведений об ипотеке здесь точно не будет, а вот узнать информацию о прописанных несовершеннолетних детях можно.
  5. Услуги риэлторов. Этот вариант подходит тем, кто не желает вникать в процесс покупки и оформления квартиры. За деньги риэлторы найдут информацию об ограничениях. При этом воспользуются они как раз теми способами, которые были указаны выше.
  6. Обращение в отдел архитектуры. Здесь можно получить дополнительную информацию о том, находится ли данная квартира в списках аварийного жилья. Сделки купли-продажи с такой недвижимостью запрещены законом.
  7. Через судебных приставов. Проверить наличие обременений со стороны судебных приставов можно в территориальном органе ФССП либо на их сайте. Обращение может быть как в устной, так и в письменной форме.

Как убедиться, что на квартиру не наложено обременение

Собственник недвижимости имеет право наложить запрет на проведение регистрационных действий на свою квартиру. Делается это для того чтобы исключить действия мошеннического характера со стороны арендаторов или родственников, имеющих доступ к документам на жилье.

Для наложения обременения необходимо обратиться в Росреестр и подать следующие бумаги:

  • Документы на право собственности.
  • Справку об открытии наследственного дела либо договор аренды.
  • Кадастровый паспорт.
  • Документы владельца жилья — паспорт, свидетельство о браке/разводе.
  • Если ограничение будет затрагивать права третьих лиц, необходимо приложить их нотариально заверенные согласия (для объектов с долевой собственностью или совместно нажитого имущества).

Оформить обременение можно через МФЦ. Для этого нужно передать либо отправить заказным письмом необходимый пакет документов. Обращение в МФЦ замедлит процесс наложения обременения. Ускорить его можно посетив Росреестр лично.

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»
Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Схема покупки/продажи квартиры с обременением

Покупку квартиры с обременением необходимо проводить по такой процедуре:

  • Получить и внимательно изучить выписку из ЕГРН. Если жилье часто меняло своих владельцев, проверить почему. Если есть серьезная перепланировка, узнать, законна ли она.
  • Проверить продавца. Узнать, дееспособен ли он, не стоит ли на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере. Проверить имеющуюся у него документацию на квартиру.
  • Проверить справку об отсутствии прописанных лиц на этой жилплощади.
  • Узнать, имеются ли долги по коммунальным услугам.
  • При наличии ограничения действовать в зависимости от вида обременения.

При ипотеке существует 2 способа продажи недвижимости:

  • Покупатель переоформляет ипотечное соглашение на свое имя и продолжает вносить регулярные платежи в банк. Ограничение снимается после погашения всей суммы кредита.
  • Продавец, получив денежные средства от покупателя, полностью погашает долг по ипотеке. Таким образом, обременение с квартиры сразу же снимается.

Материнский капитал. Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, возможна только с разрешения органов опеки либо после достижения детьми совершеннолетия.

Арест. При продаже квартиры с ограничением в виде ареста за неуплату коммунальных платежей, можно либо погасить задолженность перед выходом на сделку, либо договориться с покупателем об уменьшении стоимости квартиры на сумму долга.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Если владелец желает продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, он сначала должен получить разрешение органов опеки. Родители должны представить документы, подтверждающие, что у ребенка будет другое жилье, не уступающее первоначальному. Без этих бумаг продажа квартиры не состоится.

Частые вопросы

Рассмотрим самые частые вопросы, которые касаются квартир под обременением.

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Ответ на него будет зависеть от типа ограничения. Так, прописаться в ипотечной квартире могут все лица, фигурирующие в договоре купли-продажи. А вот регистрацию близких родственников банк может запретить.

В жилье, которое было сдано, владелец может прописать кого захочет. Однако воспользоваться правом распоряжаться собственностью он сможет только после окончания договора аренды.

Прописка в квартире с рентой возможна только с разрешения второй стороны.

Продажа квартиры с обременением — абсолютно законная сделка в большинстве случаев. Нюанс этой операции состоит в том, что полноценный переход права собственности на жилье возможен лишь при согласии третьих лиц.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

По общему правилу, продажа квартиры с ограничением должна согласовываться не только между непосредственными участниками сделки, но и с третьей заинтересованной стороной — банк, государственные органы, получатель ренты и др.

Если говорить об ипотеке, то закон не запрещает сдавать такое жилье в аренду. Вот разрешит ли это банк, вопрос открытый. Здесь все будет зависеть от договора. Если там установлен запрет — рисковать не стоит, ведь нарушение условий договора может стать большой проблемой. Иной вариант — прописать разрешение сдавать квартиру в аренду в самом соглашении с банком.

Мнение эксперта

Николай Шпедт

Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

Что касается ареста, то статья 51 ФЗ «Об исполнительном производстве» гласит, что должник не может проводить никакие действия с арестованным имуществом. Соответственно, сдать квартиру, на которую наложен арест, невозможно.

Выводы

Большинство обременений не является преградой к покупке или продаже квартиры. Однако негативное отношение к ним приводит к тому, что такое жилье продается с хорошей скидкой. Поэтому купить такую недвижимость можно на несколько сотен тысяч рублей дешевле.

Чтобы минимизировать риски:

  1. Внимательно проверяйте имеющиеся у продавца документы.
  2. Закажите справки и выписки (ЕГРН, судебные приставы, отдел архитектуры, и т.д.).
  3. Узнайте тип обременения.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Если дело касается безобидного обременения в виде ипотеки, бояться такого имущества не стоит. Опасаться нужно недвижимости с обременением рентой или арестом. Снять его практически невозможно, поэтому покупать такое жилье не стоит.

Предлагаем ознакомиться  Согласие на продажу квартиры какие документы нужны
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector