Как проводится оценка доли в квартире а также факторы повышающие и снижающие цену недвижимости

За что взял, за то и отдаю

Чем меньше средств вложено в строительство, тем дешевле будут квартиры — если не брать в расчет недобросовестных девелоперов, которые гонятся за сверхприбылью. Поскольку качество готового жилья напрямую зависит от используемых материалов, у застройщика остается не так много способов снизить себестоимость квадратного метра.

Самым выгодным считается комплексное строительство однотипных домов — это означает экономию на разработке проекта и прокладке инженерных сетей. Собственный автопарк также уменьшает первичные затраты застройщика. На третьем месте стоят выгодные кредитные программы и государственная поддержка (например, снижение налоговой нагрузки).

Дешевые технологии, дорогие технологии

Кирпичные новостройки — большая редкость на рынке бюджетного жилья. Их дороговизна обоснована не только используемыми материалами, но и длительным временем возведения, а также низким уровнем автоматизации процесса. Кладка кирпича — исключительно ручной труд. На втором месте стоит монолитно-кирпичное домостроение с относительно быстрой заливкой каркаса и высокой степенью автоматизации.

Как оценивается доля в зависимости от способа ее продажи

Основа долевой собственности — это разделение квартиры или иного недвижимого имущества на определенные части. Доли могут быть равными или различаться в зависимости от вкладов собственников в квартиру. Расчет долей ведется исходя из количества владельцев. Если части не могут быть поделены равномерно законным способом, то решение относительно долей собственности в квартире принимается в судебном порядке (ст.245 ГК РФ).

При реализации или других операциях с жилой недвижимостью необходимо провести оценку доли в квартире. Под оценкой понимается определение текущей стоимости квартиры на основании различных факторов. Основания, по которым должна проводится обязательная оценка, приведены в статье 8 Федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998, регулирующем оценочную деятельность в России.

Итак, оценка доли в квартире проводится в следующих случаях:

  • при продаже или ином отчуждении;
  • при приватизации, передаче в аренду или доверительное управление объектов недвижимости;
  • при национализации;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при изъятии имущества;
  • при проведении оценки объектов для контроля налогообложения;
  • при составлении брачных контрактов;
  • при разводе супругов с последующим разделом имущества;
  • при передаче квартиры в качестве вклада в уставной капитал;
  • при использовании квартиры или ее доли в качестве залогового имущества;
  • при переуступке обязательств по долгу.

Оценка может понадобиться и в тех случаях, когда остальные дольщики квартиры санкционируют выкуп ничтожно малой доли другого собственника. Такие споры разрешаются исключительно в судебном порядке. Принудительное отчуждение не допускается. Если все владельцы планируют продать жилую недвижимость, а один из собственников не соглашается со сделкой по купле-продаже, товарищество собственников может обратиться в суд для решения данного вопроса.

Провести оценку доли несогласного владельца необходимо до подачи иска или непосредственно в ходе судебного разбирательства. Если судья вынесет положительное решение в пользу истцов, то им придется заплатить ответчику компенсацию в размере стоимости его доли, определенной по результатам оценки. После этого спорная часть квартиры переходит в собственность остальных владельцев, и они могут свободно осуществить продажу.

Существует три варианта реализации жилой недвижимости — продажа всей квартиры целиком, продажа части жилья близким родственникам и продажа части жилья стороннему покупателю. Разберемся, как проводится оценка доли для каждого способа продажи жилья.

Как проводится оценка доли в квартире а также факторы повышающие и снижающие цену недвижимости

Это самый простой вариант определения стоимости — можно провести оценку всей квартиры для одного покупателя, а после реализации и оформления сделки разделить полученные денежные средства между дольщиками соразмерно их частям.

Предлагаем ознакомиться  Племянница выписала меня из квартиры по решению суда Могу ли я подать встречный иск

Определение рыночной стоимости недвижимости в данном случае можно провести самостоятельно путем сравнительного анализа действующих ценовых предложений по аналогичному жилью. Покупатель должен дать согласие на проведение оценки квартиры силами самих собственников.

Но все же лучше прибегнуть к услугам оценщиков, так как собственники могут просто не учесть те факторы, которые положительно или отрицательно влияют на общую цену. В результате итоговая стоимость может быть существенно занижена или завышена, что приведет к несоразмерности сделки.

При продаже доли квартиры родителям, детям или родственникам собственники не всегда проводят оценку. Это связано с тем, что владельцы реализуют жилье с определенными послаблениями и большими скидками.

Реализация части квартиры третьему лицу — не самый выгодный вариант для собственника, так как стоимость одного квадратного метра жилья, поделенного на части, существенно ниже, чем стоимость квадратуры всего объекта. Уценка по доле будет от 30 до 50 процентов.

Это связано с тем, что отдельные части квартиры не равнозначны, какая-то доля ценится выше из-за своего расположения в квартире. Имеет значение и тот факт, что покупатель будет жить с незнакомыми людьми, а значит, испытывать некоторые неудобства. Поэтому каждый покупатель в первую очередь будет оценивать свою выгоду. В таких случаях нужна только профессиональная оценка реализуемой части квартиры, учитывающая все факторы, влияющие на ценообразование.

Факторы, влияющие на стоимость

Положительно влиять на итоговою стоимость долевого участка могут те факторы, которые добавляют различные преимущества и удобства жилью. К таким преимуществам относятся:

  1. Количество собственников. Чем меньше людей владеет имуществом, тем выше цена. Покупатель будет как можно меньше контактировать с посторонними людьми.
  2. Наличие другой жилой недвижимости у содольщика. Это означает, что новый владелец может в будущем рассчитывать на выкуп оставшейся части жилья.
  3. Большая площадь жилья. Большой метраж позволяет совершать различные операции с недвижимостью — менять или дробить долю.
  4. Соответствие общего количества комнат числу владельцев. Если жилое пространство поделено на равное количество комнат, которые принадлежат соответствующему количеству владельцев, высока вероятность приобрести изолированное помещение.
  5. В квартире, в которой продается доля, никто не проживает. Покупатель будет проживать один или только со своей семьей.
  6. Отдельный доступ к приобретаемой части жилья. Отдельный от общего вход и выход позволяет жильцу свободно распоряжаться своим временем и не зависеть от режима дня других совладельцев.

Высокая стоимость жилья занижает цену отдельной ее части, так как покупатели не готовы тратить большие деньги на приобретение дорогой доли, а не целой квартиры. Уменьшает стоимость и неравное разделение частей недвижимости между дольщиками.

Об определении долей в праве долевой собственности

Об обязательности проведения оценки объектов оценки

  • Площадь квартиры. Как правило, чем больше квартира, тем дешевле обходится квадратный метр.
  • Этаж. В зону пониженных цен попадают первый, последний, а иногда и 13 этаж.
  • Планировка. Жилье со смежными комнатами стоит дешевле, чем аналогичное по площади, но с изолированными помещениями.
  • Расположение окон. Хороший вид повышает цену, шумная трасса — снижает. Солнечные квартиры пользуются особым спросом.
  • Наличие инфраструктуры. За школы и садики в пешей доступности придется доплатить.
Предлагаем ознакомиться  Нужно ли подавать декларацию при дарении квартиры

Трудности, с которыми сталкиваются владельцы одного раздробленного объекта недвижимости, связаны с неполноценностью содержания законов РФ. Доля юридически не фиксируется количеством квадратных метров. Это часть одного целого, разделенная на нескольких владельцев, ½ , 1/5 или вовсе 1/12, но какая комната или часть ее принадлежит определенному лицу – не ясно. В этом случае целесообразно по суду или самостоятельно определить порядок владения.

Удобнее, когда по суду произведено разделение в натуре, то есть каждому собственнику установлена под владение комната. Ценовой диапазон такого элемента дома во втором варианте в 1,5-2 раза выше первого.

Также, помимо характеристик жилья, на оценку доли в доме влияет:

  • Наличие соглашения (определения суда) о порядке пользования жильем (без участия суда должно быть заверено нотариально);

  • Площадь доли;

  • Тождество доли отдельной комнате;

  • Количество содольщиков, в особенности количество несовершеннолетних содольщиков (при желании продать дом требуется согласие совершеннолетнего, а значит придется ждать)

  • количество жильцов.

Элитный район, дорогой ремонт и прочие нюансы, которые увеличили бы стоимость целого дома, в случае с частью, практически не имеют значения. Покупатель скорее купит отдельное жилище без ремонта, чем кусочек недвижимости с его наличием.

Свободный доступ в квартиру — условный фактор, влияющий положительно на рост стоимости. При негативном настрое остальных совладельцев к новому собственнику, цена падает.

Экономим на покупке квартиры, тратимся на ремонт

Более низкая цена квартиры на первом или последнем этаже может аукнуться в будущем. В первом случае в квартиру будет проще попасть грабителям, во дворах часто собираются компании, а в открытые окна затягивает сигаретный дым и выхлопные газы. Будьте готовы потратиться на теплый пол, решетки или противоударные стекла, шумоизоляцию и качественную входную дверь.

Как проходит процесс оценки

Если собственники реализуют всю квартиру целиком, то применяется упрощенный способ расчета — вырученные от продажи деньги делятся между всеми владельцами пропорционально их долям.

При реализации части квартиры следует воспользоваться услугами оценщиков и юристов во избежание некорректного ценообразования и нарушений при проведении сделки. Для проведения оценки квартиры необходимо подготовить определенные документы:

  • паспорт собственника;
  • технический паспорт и регистрационные данные из бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • справка о проведенных перепланировках;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • документация, подтверждающая правомочия владельца (договор купли-продажи, дарственная);

РСД = (РСН*РД)/К.

Показатели формулы:

  • РСД — рыночная стоимость доли;
  • РСН — стоимость недвижимости по рынку;
  • РД — размер реализуемой части;
  • К — понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент применяется для отражения степени реализации жилой недвижимости. Он определяется расчетным способом и зависит от различных обстоятельств, влияющих на стоимость жилья.

Заинтересованное лицо (группа лиц) подает заявку в оценочную службу. Содержание заявки приблизительно таково:

  • данные заказчика;

  • цель, основание мероприятия;

  • наименование объекта;

  • перечень используемых документов

Заявку требует рассмотрения, оценщик определяет возможность качественного проведения оценивания. Влияющим фактором к положительному решению является полный пакет документации. В интересах заказчика кроме паспорта предоставить:

  • право собственности доли (договор мены, купли-продажи, свидетельства о наследстве, приватизация);

  • перечень собственников частей (в ЕГРН);

  • план помещения с экспликацией (БТИ);

  • технический или кадастровый паспорт жилья;

  • соглашение о порядке пользования жильем.

Если предполагается вступление в наследство – свидетельство о смерти владельца.

Далее если препятствий к мероприятию нет, нужно составить договор. В нем указывают помимо данных заказчика и реквизитов компании сроки (фиксируется начало и окончание работ) и стоимость услуг. Описываются дополнительные условия. Критерии определяют в индивидуальном порядке, они зависят от масштаба и сложности мероприятия.

Предлагаем ознакомиться  Рентабельность фирмы - как определить и посчитать?

Договор подписывают и скрепляют печатью. После оплаты заказчиком услуги оценщик приступает к мероприятию.

Если предусматривают определение 1 из частей дома, требуется известить о процедуре остальных совладельцев.,/quote{amp}gt;

Квартиры — товар сезонный. Но не всегда

На вторичном рынке прослеживается четкая сезонность: летом люди уезжают в отпуск, зимой — отмечают новогодние праздники, поэтому квартиры продаются хуже и стоят дешевле. Цены в новостройках не так сильно привязаны к временам года — здесь чаще всего работает принцип конца месяца или квартала. План продаж горит, и менеджеры охотнее делают скидки.

Как купить квартиру дешевле и не пожалеть

Иногда застройщики рассчитываются с подрядчиками не живыми деньгами, а квартирами. Подрядчику нужно поскорее получить оплату, поэтому он реализует жилье с дисконтом 5-15%. Выгода очевидна, но покупатель рискует как минимум столкнуться со сложностями в оформлении документов, как максимум — «попасть» на двойные продажи.

Итак, вы накопили определенную сумму и хотите «уложить» в нее не только покупку квартиры в новостройке, но и ремонт с мебелью. Запаситесь терпением и действуйте последовательно.

  1. Решите, какие характеристики жилья для вас важны, а какими можно пожертвовать. Например, если вы работаете из дома, транспортная доступность локации не будет определяющей. Но зато возле жилого комплекса должны быть торговые центры, спортзал и магазины. Если у вас есть дети, ориентиром могут стать хорошие учебные заведения.
  2. Составьте таблицу с допустимыми для вас минусами. Напротив каждого напишите примерную стоимость работ, которые могут потребоваться для устранения недочета. К примеру, квартира возле лифта — поставить шумоизолирующую дверь. Первый этаж — купить решетки на окна. Смежные комнаты — продумать варианты перепланировки. Посчитайте разницу между скидкой на квартиру и планируемыми затратами на ее улучшение.
  3. Подумайте, выгодно ли ждать сдачи дома. Новостройка на старте продаж будет стоить дешевле, но если вы снимаете жилье, эту выгоду нивелирует арендная плата. Возможно, стоит присмотреться к квартирам в уже сданных домах?
  4. Не стесняйтесь спрашивать — про скидки, акции, более дешевые квартиры в том же доме. Не ограничивайтесь одним вариантом — сравните цены при разных планировках и на разных этажах.
  5. Оговаривайте условия оплаты — за полный расчет часто дают скидку.
  6. Не забывайте о налоговых вычетах — так можно вернуть до 260 тысяч со стоимости квартиры и до 390 тысяч с процентов по ипотеке.

Еще 3 причины низких цен

  • Старт продаж. Как правило, самая низкая стоимость квадратного метра — на этапе котлована. Потом цены постепенно ползут вверх.
  • Оплата наличными или ипотека. Многие застройщики предлагают рассрочку, но дают хорошую скидку при полной оплате.
  • Спорные объекты рядом с жилым комплексом. Аэропорты и оживленные трассы создают постоянный шумовой фон, трамвайные и железнодорожные пути приводят к вибрациям в квартире, свалки и промышленные предприятия выступают источниками неприятных запахов.

О вкусах спорят

Как проводится оценка доли в квартире а также факторы повышающие и снижающие цену недвижимости

Некоторые характеристики квартиры могут оказаться минусом для одного покупателя и плюсом для другого.

Характеристика Минусы Плюсы
Первые этажи Шум во дворе, опасность взлома, бывает сыро Независимость от лифта, дешевле доставка крупногабаритных товаров, нет соседей снизу
Последние этажи Летом может быть жарко, а зимой — холодно, возможны протечки Хороший вид из окна, воздух чище, нет соседей сверху
Квартира у лифта Шумно Нет проблем с переноской тяжестей
Окна выходят на улицу Больше шума и пыли Не слышны крики с детской площадки, удобнее контролировать припаркованную машину
Окна выходят во двор Шумные компании, крики с детской площадки Проще присматривать за гуляющими во дворе детьми

Важно заранее просчитать, будут ли недостатки жилья существенными именно для вас. Если нет, то у вас есть все шансы хорошо сэкономить. Скорее всего, на поиски недорогой, но комфортной для вас квартиры уйдет больше времени, но эти затраты окупятся сторицей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector