Как заключить эксклюзивный договор на продажу квартиры

Общая характеристика эксклюзивного договора

Эксклюзивным называют договор, согласно которому агентство недвижимости имеет преимущественное право на продажу конкретного объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка), а собственник недвижимости принимает на себя обязательство не наделять другое агентство недвижимости представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу агентства от самостоятельной уступки прав на недвижимость.

Другими словами, агентство недвижимости в лице риэлтора обязуется выполнить все необходимые действия, направленные на продажу объекта недвижимости, а собственник недвижимости обязуется сохранить эксклюзивное право продажи риэлтора и оплатить услугу.

Официально, как правило, документ называется строго: «Договор на оказание услуг по продаже недвижимости». Однако, слово «эксклюзивный», которое фактически не используется в юридической практике, плотно вошло в обиход риэлтерских компаний.

Предметом договора может выступать любая недвижимость, которая находится в собственности продавца.

Сторонами эксклюзивного договора на продажу недвижимости являются:

  • заказчик — продавец недвижимого имущества;
  • исполнитель — агентство недвижимости в лице риэлтора.

Характерной чертой договора является его возмездность, соответственно, стоимость услуг относится к числу существенных условий сделки. Возмездность означает, необходимость уплаты стороне, предоставляющей услуги по эксклюзивному договору, определенной соглашением денежной суммы. Обычно, цена в таком соглашении определяется агентством недвижимости в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и других условий.

Как правило, эксклюзивный договор не бессрочен. В его условиях предусмотрены конкретные сроки, в которое агентство обязуется продать недвижимость. Если срок договора истек, а недвижимое имущество не было реализовано агентством недвижимости, то договор возможно продлить, если обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.

Перечень услуг, предоставляемых агентством недвижимости, носит договорный характер и может быть изменен соглашением сторон. Как правило к ним относятся:

  • консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
  • правовая экспертиза документов на недвижимость;
  • размещение рекламы;
  • поиск покупателя;
  • организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
  • подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе.

Правовая природа эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Как заключить эксклюзивный договор на продажу квартиры

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Предлагаем ознакомиться  Санитарную книжку завести новую

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

  1. Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
  2. Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
  3. Эксклюзивный договор — возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
  4. Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
  5. Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
  6. Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
  7. Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Риски эксклюзивного договора

Практически каждый гражданско-правовой договор имеет рисковый характер. Не является исключением и эксклюзивный договор на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что агентство недвижимости гарантирует юридическую и экономическую безопасность сделки, существуют риски неисполнения эксклюзивного договора.

В первую очередь такой риск связан с выбором агентства по продаже недвижимости.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые осуществляют фиктивную деятельность ради получения прибыли. Деятельность таких организаций основывается на хищении правоустанавливающих документов собственника и реализация недвижимости через подставных лиц. Разумеется, что такая деятельность находится вне закона и подлежит уголовному преследованию.

Помимо наличия на рынке недвижимости фиктивных фирм, риск связан с недобросовестностью исполнителя договора. Заключение сделки по продаже квартиры зависит, в первую очередь, от активной деятельности исполнителя эксклюзивного договора. Если исполнитель окажется недобросовестным и не будет оказывать никаких активных действий, то результата от такого эксклюзивного договора, в виде продажи квартиры, не последует.

Также, при заключении эксклюзивного договора с недобросовестным исполнителем, существуют и другие риски, например:

  • продажа недвижимости по заведомо низкой цене;
  • доступ к личной информации неограниченного круга лиц и, как следствие, возможность её использования мошенниками;
  • потеря покупателя, изъявившего желание на покупку недвижимости, из-за неактивных действий исполнителя и другие.
Предлагаем ознакомиться  Срок выдачи наряда допуска

Кроме того, успех сделки будет зависеть напрямую от профессионализма и компетенции риэлтора, который будет представлять агентство недвижимости. Поэтому для собственника недвижимости важно не только правильно выбрать организацию, но и обратиться к компетентному специалисту.

Плюсы и минусы

К преимуществам эксклюзивного договора можно отнести:

  1. Гарантии защиты продавца от мошенничества и непрофессиональных действий, а также его правовых и экономических интересов. Объявления о продаже недвижимости часто привлекают мошенников. Человек может не знать всех тонкостей законодательства и подписать невыгодный для него договор.

    Участие квалифицированных профессионалов исключает такие риски. Агентство всегда проверяет информацию о покупателях и оформляет все документы надлежащим образом. Оно отслеживает каждый этап сделки.

  2. Объективная оценка стоимости квартиры и мониторинг рынка недвижимости. Риелтор посетит и осмотрит квартиру. По завершении анализа он сообщит владельцу реальную стоимость недвижимости, а также представит информацию о спросе на такие квартиры.
  3. Исключение временных затрат. Продавцу не нужно самостоятельно искать покупателей или обращаться в разные агентства. Заключив договор с одной компанией, владелец квартиры избавляется от необходимости выполнять все действия самостоятельно.
  4. Рекламная компания. Агентство разместит информацию о продаже квартиры в нескольких источниках, не ограничиваясь печатными СМИ.
  5. Продажа квартиры по наиболее выгодной цене. Агентство выберет того покупателя, который заплатит больше.

Внимание! К недостаткам эксклюзивного сотрудничества можно отнести её ограниченность.

Продавец передает исключительные полномочия одному посреднику, который руководствуется собственной практикой и может преследовать исключительно свои выгоды, не принимая во внимание интересы владельца недвижимости.

За свои услуги агентства берут достаточно высокие комиссионные. Их размер может достигать пяти процентов от стоимости недвижимости. Большинством договоров предусмотрен невозврат аванса в случае досрочного расторжения сделки.

Существенные условия: на что следует обратить внимание?

К существенным условиям эксклюзивного договора относятся сведения о:

  • предмете сделки;
  • стоимости квартиры;
  • лицах, имеющих право совершающих сделку от имени владельца.

При оформлении договора прежде всего необходимо обратить внимание на срок его действия. В тексте должна быть указана конкретная дата. Срок действия не должен быть привязан к такому обстоятельству, как продажа жилья. В этом случае агентство сможет выполнять обязательство сколько угодно, что невыгодно для продавца, поскольку стоимость недвижимость со временем может снизится.

Ещё необходимо обращать внимание на порядок расчетов и стоимость услуг. Здесь не должно быть расплывчатых условий, например, касающихся оплаты дополнительных услуг. Все должно быть описано предельно точно.

Предлагаем ознакомиться  Поставить квартиру на учет в кадастровой палате по доверенности

Справка! Договор не должен устанавливать запретов на общение с потенциальными покупателями до совершения сделки. Такое условие нарушает права продавца.

Стоит внимательно изучить раздел, касающийся ответственности сторон. Нежелательно, чтобы он содержал условия о выплате владельцем квартиры штрафа за отказ от предложенного варианта продажи.

Как заключить?

Для заключения эксклюзивного договора стороны должны представить некоторые документы. Для агентства это:

  • паспорт представителя конторы;
  • доверенность на совершение действий;
  • учредительные документы;
  • свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет.

Заказчик услуг представляет:

  • свой паспорт;
  • ИНН и СНИЛС;
  • выписку из ЕГРН;
  • разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний;
  • выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Допускается предоставление заверенных копий документов.

Текст должен содержать следующие разделы:

  1. Дата и место заключения.
  2. Стороны. Здесь указываются название конторы, данные её представителя, а также сведения о заказчике услуг.
  3. Предмет сделки. Компания должна оказать риэлтерские услуги по поиску покупателя и оказанию консультаций, а заказчик оплатить их.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Срок действия договора. Должен быть указан конкретный временной период оказания услуг. На практике он составляет от одного до трех месяцев, с момента подписания договора.
  6. Цена сделки и порядок расчетов. Комиссионный сбор исчисляется от стоимости жилья. Обычно он составляет от двух до пяти процентов. Цена может быть фиксированной и составлять от тридцати до ста тысяч рублей. Сама оплата разделяется на две части. Аванс, который выплачивается независимо от результата и остаток, передаваемый конторе после продажи недвижимости.
  7. Условия аннулирования сделки. Заказчик вправе отказаться от услуг в любое время, при условии возмещения затрат исполнителя. Это происходит, если последний не приступил к исполнению взятых на себя обязательств, либо нарушает условия сделки.
  8. Ответственность сторон. Она выражается в оплате пени за каждый день просрочки исполнения обязанностей. Сумма может составлять от одной до двух десятых процента от цены договора.

Внимание! Договор оформляется в простой письменной форме, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Документ подписывается обоими участниками.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Эксклюзивный договор о продаже квартиры дает агентству недвижимости исключительное право на реализацию недвижимости собственника. По сути – это сделка о возмездном оказании услуг. Поэтому договор заключается по общим правилам, установленным Гражданским кодексом РФ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector